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【都更危老整合探討-立法篇】林資雄:都更整合業管理條例立法迫在眉睫!

本文共2438字

經濟日報 邱四珍

中華都市更新全國總會本年度高峰論壇「都更危老整合論壇」即將於12月18日(六)假台北市議會B1禮堂舉行,探討都更危老整合制度的建立與商業模式;都更總會特於活動前邀約名家和業界人士撰文,推出一系列專題報導,期望藉由名家各面向的觀點,帶給社會大眾不同的思考,全面增進都更、危老整合效率,並以前瞻的角度,為都市更新打造兼具宏觀角度與在地文化的新視野,30重視都更危老整合制度與商業模式,共創美麗家園。

高雄市都市更新學會林資雄理事長呼籲「都市更新整合業管理條例」及早立法。 林資雄/...
高雄市都市更新學會林資雄理事長呼籲「都市更新整合業管理條例」及早立法。 林資雄/提供

「都市更新整合業管理條例」之立法,迫在眉睫

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社團法人高雄市都市更新學會理事長林資雄表示,早期,一般民眾買賣房地產時,都是自己經手買賣的流程,偶爾會有不動產業者出面代為處理,但這些業者並不被社會大眾所認同,故通常被戲稱作「牽猴仔」。當時的牽猴仔為了怕被民眾知道他是業者,所以賣房子時,會假裝是屋主的女兒、兒子、親戚或朋友等,而且牽猴仔為了賺取高額的佣金,會以三角簽約的方式賺取差價,故簽約時,常常發生刀劍相向的暴力事件,甚至有牽猴仔因為賺取的差價實在是太高了,被憤怒的屋主找人教訓,卻不幸發生過失致死的案例。

為了消弭這種亂象,在社會輿論的壓力下,政府於民國88年2月3日公布施行「不動產經紀業管理條例」,管理條例明文規定必須透過考試取得經紀人的證照,或以上課的方式取得營業員的執照,並依規定成立公司,加入不動產仲介公會,並繳交25萬元的營業保證金,才可以合法的仲介買賣房屋。違反者,依照管理條例第32條規定,可以處以一年以下的有期徒刑。至於仲介的佣金,則為賣方4%、買方2%,並且嚴格禁止賺取差價。

在管理條例施行後,牽猴仔的社會地位提升為被人尊崇的房仲業。目前可以看到房仲業各大品牌林立,如:永慶、信義、東森、住商、有巢氏、中信、21世紀等,各大品牌之間雖有競爭,但也有合作,故交易秩序井然,房屋買賣的交易安全也大幅提升。而且在合理的報酬吸引下,目前有四萬多位從業人員投入房仲產業,而且大多是年輕人,讓房仲產業呈現欣欣向榮的景象。

林資雄認為將都更危老整合人的角色合法化,可消弭相關亂象。 林資雄/提供
林資雄認為將都更危老整合人的角色合法化,可消弭相關亂象。 林資雄/提供

反觀與房仲業很類似的都更整合業,卻無類似的規範與保障,法律沒有明文規定必須具備什麼資格才可以擔任都更整合人員?都更整合業如果有幸整合成功,必須向誰收費?收取的費用是多少?也無相關的規定,這讓都更整合業有不知為誰辛苦、為誰忙的感嘆?據本人觀察,都更整合業因為沒有收入,長時間坐吃山空,故其最好的下場是破產,稍微差一點的是妻離子散,最慘的則是家破人亡,故有識者紛紛退出這個看得到、卻吃不到的都更整合市場。因為沒有都更整合業者的投入,故台灣從民國87年11月11日公布施行「都市更新條例」以來,雖然有高額的容積獎勵以及稅賦優惠等誘因,但能夠都更成功的案例卻寥寥可數。

林資雄認為,因為都市更新條例沒有明文規定,故任何人不需具備任何專業知識,都可以擔任都更整合人員。實務運作上,有建設公司的開發人員,有專業的整合公司,有不動產從業人員包括不動產仲介人員、地政士、土開人員,有熱心的民意代表、里長、鄰長、地主,甚至也有黑道、地痞流氓在擔任都更整合人員的新聞報導。簡言之,任何人想要擔任都更整合人員,不須具備任何條件都可以名正言順的為之。

都更、危老改建之路遙遙,需要立法與眾人努力。 林資雄/提供
都更、危老改建之路遙遙,需要立法與眾人努力。 林資雄/提供

房仲業要仲介買賣一間房屋,必須符合上面所說的很多條件才可為之,但要整合幾十間、幾百間、甚至是幾千間房地的都更整合業,卻沒有任何條件的限制。這是一個很諷刺的現象,也是都更很難成功的原因。

再者,仲介業者只要花幾天,最多是幾個月即可仲介成交一個案件,並收取成交金額的6%做為服務報酬。但都更整合業在花了漫長的幾年之後,如果有幸整合成功,整合費用是多少?法令沒有明文規定,很有可能只是白忙一場。令人不解的是,「都市更新條例」將都更過程所需要的費用於「共同負擔」費用表明文規定,包括工程費、權利變換費、貸款利息、稅捐、管理費、都市計畫變更負擔費、容積移轉費、申請各項建築容積獎勵所支付之費用等八大項,其中專業技師包括建築師、估價師、地政士等,共同負擔中也有相關費用的提列,但就是沒有都更整合業者的整合費用之提列,我們不了解為何會有這麼荒謬的立法?故有人會戲說都更整合人員是只問付出,不問收穫的義工,但這是合理的嗎?

林資雄建議,應該學習台北市、新北市建立都更推動師制度之機制,並參考「不動產經紀業管理條例」之立法,訂立「都市更新整合業管理條例」專法,以管理並保障都更整合業者。至於立法的方向,他建議如下:

一、 參考管理條例中不動產經紀人的規定,必須透過國家考試才能取得「都更整合經紀人」證照。

二、 參考管理條例中營業員的規定,只需受過一定時數的教育訓練,即可取得「都更推動師」執照。

三、 都更整合經紀人或都更推動師每四年要受訓一定時數,才可以申請換照。

四、 參考管理條例中不動產說明書的規定,都更整合經紀人或都更推動師必須以「都更重建說明書」,向地主說明更新重建前後的差異,以及其權益保障。

五、 都市更新整合業之申請,採許可制,必須符合一定的規定,並加入公會才可以營業。

六、 都市更新整合業者的成員,除了有都更整合經紀人、都更推動師,還必須有二位以上之專業技師。所謂的專業技師包含建築師、都市計劃技師、律師、估價師、結構技師、不動產經紀人及地政士。

七、 都市更新條例必須配合修法,明列6%的整合費。但如果地主人數多,或者整合的面積大,還可以隨之調高,並將整合費置於共同負擔中的第一順位,以彰顯其重要性。

八、 都市更新建築容積獎勵辦法也必須配合修法,增列整合的獎勵值。以使實施者、都市更新會以及地主們,都樂於與合法的都市更新整合業者配合。

今(2021)年10月14日凌晨大火,造成高雄鹽埕區城中城46人死亡的重大悲劇,媒體報導這是因為都更整合兩次破局,故造成弱勢民眾只能繼續住在這棟沒有管理的老舊大樓,才會發生這個悲慘結果。為了避免類似城中城的災難再度發生,也因為目前台灣有將近500萬戶超過30年的老舊房屋,等著都市更新整合業者去協助他們,因此都市更新整合業之立法迫在眉睫,企盼政府機關參考本文拙見,儘速完成「都市更新整合業管理條例」之立法。

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