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仲量聯行總經理趙正義:商用不動產市場在疫後表現十分穩健

本文共2986字

經濟日報 劉立諭

仲量聯行今(10/12)日舉行「2021第三季不動產租賃與交易記者會」,由仲量聯行董事總經理趙正義親自主持,詳盡分析第三季不動產市況及未來展望。趙正義表示,台灣商用不動產市場在疫後的表現十分穩健,除了能看到辦公室租金持續上升外,亦觀察到商用不動產交易量回到疫情前水準,及土地交易額達到歷史第三高紀錄,顯見市場依舊維持著熱度。

仲量聯行董事總經理趙正義親自主持「2021第三季不動產租賃與交易記者會」,詳盡分...
仲量聯行董事總經理趙正義親自主持「2021第三季不動產租賃與交易記者會」,詳盡分析第三季不動產市況 仲量聯行/提供

根據仲量聯行統計,2021年第三季商用不動產市場投資額達223億元,前三季表現穩健,總投資額來到785億元,維持疫情前2019年水準。而第三季土地市場受疫情影響小,季交易額694億元,前三季土地投資市場依舊熱絡,總投資額達1,739億元,創下歷年第三高紀錄。土地交易仍受到建商看好,本季投資額達580億元,約占整體的83%。主要投資標的仍為住宅土地,約佔整體投資標的49%,另商業用地占比上升至31%,主要是因為9月中桃園青埔及機捷重劃區土地標售。

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六都交易則是多點開花,不再僅集中於北部地區。仲量聯行統計數據顯示,2021前三季各城市土地開發類型存在顯著差異: 高雄、台中的住宅土地交易額顯著高於其餘四都:台北、新北、桃園的商業土地開發仍大幅領先中南部。台南較特別的是工業用地交易量為六度之冠。

政府重大標案方面,仲量聯行預估2021年政府標案投資總招商金額將突破2,600億元。在精華區土地稀缺情況下,市場持續高度關注土地開發案,未來環狀線招商案、士北科園區、高雄亞灣特貿三開發案將會成為市場焦點。而未來在政策支持、科技及製造業展業升級積極擴廠、國內資金動能充裕、國外經濟復甦等利多條件下,國內商用不動產市場可望持續成長。

仲量聯行指出,本季交易主要以工業地產為主,佔總投資額的66%。科技業、製造業持續購入自用廠辦或是總部,單季投資額約40億元。金融保險業亦積極投入市場,三商美邦以34億元購入內湖「華固智富中心大樓」整棟;中國人壽亦以23.25億買下新竹雲智匯部分樓層;中國信託資產公司另以22.13億購入內湖國瑞集團總部廠辦整棟。單季投資額達82億元。另外,根據最新保險業公開資訊觀測站統計資料顯示,2021第二季國內前十大壽險業者可用於不動產投資餘額仍持續成長,季成長2.0%,年成長7.3%,來到新台幣6.79兆元,市場資金仍相當豐沛。觀察壽險業投資動態,在市場游資充沛下,壽險業加速尋找穩定收益投資,潛在動能龐大。

商辦市場方面供給緊缺需求穩健。根據仲量聯行統計,2021第三季台北A辦平均月租金為每坪2, 847元,相較上一季上升0.7個百分點,整體市場缺乏新供給,較無新租約產生。租金上升主因為租約更新時的價格調漲,預計2022年將達到每坪近3,000元的歷史新高。信義區A辦平均月租金為每坪3,435元,相較上一季上升0.4個百分點,持續拉開與其餘市場的差距,顯示雖租賃成本增加,但進駐信義區仍為市場上多數公司首選。南港本季租金為每坪1,400-2,500元,內湖西湖段本季租金為每坪1,300-2,000元,相較上一季皆無明顯變動。仲量聯行指出,剛性經濟成長推動租賃需求,市場持續外溢。製造業、科技業、網通、金融業需求穩健,南港、內湖因租金相對優惠,預計將持續受到客戶青睞。而台北A辦近49%屋齡已逾20年,面臨更新問題,加上受疫情影響,多數企業重新考慮辦公型態及擴編計畫,未來可預見的辦公空間升級、老舊辦公室重建搬遷及產業擴編需求,可能為市場注入新一波動能。

仲量聯行董事總經理趙正義表示,企業對辦公空間的擴編及升級需求可能會隨著市區內老舊A辦的淘汰逐步顯現,購地設廠需求及總部型科技廠辦需求,亦將持續推動工業不動產投資額成長。在未來供給持續有限,但商辦需求續增的情形下,對台灣市場信心十足。

趙正義進一步指出,低利率時代,資本浪潮來襲,未來通膨狀況若逐步顯現,現金將面臨縮水壓力,而收益穩定的商用不動產,將成為市場上能抗通膨的優良投資標的,或將持續獲得投資人青睞。全球不動產趨勢部分,物流產業隨疫情迅速成長的用地需求,世界各地物流不動產的交易量屢破前高,但空置率持續保持低檔,租金部分以美國為例,物流不動產的租金在第二季已達歷史新高。另2021上半年全球不動產Proptech私募基金亦創歷史新高,達97億美金,年成長10個百分點。物流產業及Proptech在台灣的發展值得密切注意。

會中仲量聯行也分析全球市場概況,2021年上半年全球商用不動產市場偏向樂觀,交易額達美金4,230億元,相較去年同期上升約33個百分點,若與2019年上半年比也僅下降2個百分點。單看第二季表現更是相較去年同期上升44個百分點,顯示全球商用不動產市場亦已回復疫情前水準。歐美主要經濟體回復迅速,商用不動產投資額年增率以英國124%為代表,美、德資料亦顯示市場經濟活動復甦狀態良好;在亞洲各國中,中國與澳洲表現突出,投資額年成長率分別達到70%及208%。

仲量聯行表示,世界各地商辦市場疫後回復速度仍依不同的疫苗覆蓋率而異,但整體交易量相較去年同期高出44個百分點,但仍比2019年第二季低36%。所有市場的交易量區都低於2019年同期,其中美國相對來說偏向保守,下降44個百分點,歐洲下降32個百分點,亞太地區下降21個百分點,市場狀態有賴後須追蹤。

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