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市政愛悅具備店面投資「投報」、「潛力」、「稀有性」三大要件

2021-04-01 15:20經濟日報 張瑞文

股神華倫•巴菲特(Warren Buffett)最廣爲人知的名言: 「別人恐懼時我們貪婪,別人貪婪時我們恐懼。」投資任何商品,這句話很受用。近來有許多想要惦惦賺的投資人,捧著這句話,悄悄買進七期市政愛悅的黃金店面。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監指出,現在是佈局「啞巴兒子潛力店面」的好時機,就像佈局潛力股,才有機會在價差、收益雙頭賺。但什麼是好物件?要從「投報」、「潛力」、「稀有性」來評估。

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「投報」看的是租金收益與購買成本之間的關係,應把空置損失、裝修成本、管理費、設備維護費、持有稅、招商代理費等客觀損失或支出一併納入考量,所以不是便宜就值得入手,能帶來穩定成長並降低成本支出的才是好物件。

第二要看「潛力」。雖然店面交易冷清,但還是有產品基於不敗,儘管現在大家都說北市某些商圈的店名空置率創新高,但根據實價登錄台北市屋齡6~15年的店面,從每坪83.76萬,成長43.4%到120.12萬元。原因在於這些過去在蛋白區或低價區的店面,隨著重劃區人口逐漸充實、捷運路網所發揮的商業活動得到乘數效果。

蛋白區或低價區的店面,隨著重劃區人口逐漸充實、捷運路網所發揮的商業活動得到乘數效...
蛋白區或低價區的店面,隨著重劃區人口逐漸充實、捷運路網所發揮的商業活動得到乘數效果。 業者/提供

最後是「稀有性」代表缺乏替代性。在目前通路多元、虛實整合的潮流下,越能站穩戰略位置的實體店面,如:純住宅社區、商辦大樓、復合型店面等,如耳鼻喉科加上骨科、皮膚科加上醫學美容、超商結合炸雞店、沙龍店加上美甲店加上SPA按摩店、早餐店加上中午健身餐加上咖啡廳、簡餐店加上飲料店加上麵包店等,可發揮獨一無二的服務支援,不怕租金競爭。

興富發建設於台灣大道黃金角地,推出的「市政愛悅」住宅已經完銷,僅有的八戶店面也將售罄,原因在於除了店面投資學「投報」、「潛力」、「稀有性」的三大特性外,這塊珍稀角地,鄰近新光三越、大遠百與老虎城三大百貨商圈,以及國家歌劇院的七期生活圈,「賣掉就絕版了!」

「市政愛悅」住宅已經完銷,僅有的八戶店面也將售罄。 業者/提供
「市政愛悅」住宅已經完銷,僅有的八戶店面也將售罄。 業者/提供

以產品面來說,「市政愛悦」因先天基地優勢,店面屬雙面臨路,不若多數單面臨路的店面,氣勢和辨識度較差,而深度21米、寬8米、挑高4米2,二樓3米8的超優百坪電梯店面,十分適合時下正流行的複合型店鋪。

「市政愛悦」因先天基地優勢,店面屬雙面臨路。 業者/提供
「市政愛悦」因先天基地優勢,店面屬雙面臨路。 業者/提供

台中的七期,富人的象徵,擁有多棟指標性商辦,如潤隆NTC、鼎盛BHW及TOP 1等。隨著七期商辦需求量大增,未來10年內,預期還會有6-8棟商辦大樓將落成,預估將帶進逾2萬個就業人口,屆時,租屋及購屋需求勢必大幅提升,帶動消費人口和消費金額,推升角地的店面價值。

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