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重大建設帶動區域成長 美麗島生活圈雙捷宅引爆首購熱潮

2020-09-28 10:38經濟日報 張瑞文

如果說市心是血脈相連,「軌道」即可以說是城市的骨骼延展,經濟學裡甚至有一門專屬「軌道經濟學」的探究科目,光是台灣去年論文資料庫裡,就有多達16本碩論文本!

「軌道經濟」在台灣最顯著的脈絡起點,可能要從鐵路地下化首次於台北起跑後講起——自台北三鐵共構完工、北車地下化後,台灣各縣市初次感受到鐵路的更新汰制、交通機能的改善,對於都市整體發展不可或缺的必要性,比如高雄市——可以說是最有先見的縣市之一——於民85年即始研擬鐵路地下化之必要性,民95始動工,至今重要落點區塊如高雄車站,已臻完工。

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鐵路地下化帶動區域縫合效應,高雄雙捷漲幅冠軍在這裡

在高雄這波鐵路地下化浪潮中,首當其衝的並非銜接南北的高雄車站,而是橫跨紅橘兩線的「美麗島捷運站」——隨著重大建設陸續完工後,港都房價變化各區漲幅不斷;尤以鐵路地下化完工後,車站區域附近唯一雙捷交會點,美麗島捷運站,狹著交通利多優勢注入的新活水,成了高雄捷運漲幅冠軍。

其實雙捷宅帶來的漲幅指標,以2011年台北蘆洲新莊線最為經典,自綠橘線通車後,沿線地產飆漲幅度驚人,都在五成以上,而後更是以兩成、幅度一路直線飆升,在地房仲業者指出:「於台灣而言,捷運線就是藏寶圖,尤其是雙線交匯站點,最適合潛水投資,因為開發與利多一向從雙捷運交會為圓心,往外拓展。」回望美麗島站熱潮,南台灣正在複寫北台灣歷史面貌。

蛋黃區雙捷宅,打造新「首購族/投資客天堂」

隨著軌道經濟的步伐一路向南,無論是發展較久的商圈轉型翻新,或是都更土地重劃與環境發展進而形成的新興商圈,各地商圈帶動著產業發展,進而也影響消費族群結構與消費型態。

如高雄鐵路地下化帶來的改變,不僅打通主要路段,核心關鍵更在於南北高雄首次縫合;透過縫合計劃,串聯高雄主要商圈,區域效應隨之發酵,中正路、中山路交叉點的美麗島站不僅成為南、北高雄交通主樞紐,位居保值抗跌的雙捷蛋黃區,南接大統百貨商圈和10公頃的中央公園,北有高雄火車站新站,生活機能相當發達,逐漸成為人潮擁擠的轉運站,晉身關鍵蛋黃區。

美麗島站實景。 業者/提供
美麗島站實景。 業者/提供

因應此波人口紅利,多家大型建商紛紛搶進美麗島站、週邊推案量不斷翻新高,成了高雄今年的推案重點熱區,按目前市況而言,房仲業者表示「美麗島站周邊房價於同區相比,相對親民,根據實價登錄資料,今年美麗島站周邊中古屋的成交總價多數落在400萬元內,單坪價視屋齡從16~25萬元都有,新建案房價則都在2字頭。」(來源:實價登錄、信義房屋行情走勢表)

以投資面角度而言,據盛榮開發實業有限公司林睿蒲總經理指出:「在期待未來開發產值,與購屋稅務減免優惠等利多下,單坪成交約落在28~35萬,可與發展更久的北高雄房價相匹敵。」以生活機能完善的市中心來說,類似美麗島這樣的房價非常具有吸引力,因此屬目前市況交易量最大區域。尤其以強調688萬元起即可成家的首購案為大宗,吸引小家庭注意、成了年輕客群討論度最高的首購天堂。

安居兼儲蓄,挑時機不如買對房,捷運宅低自備買房有攻略

針對設籍高雄市的青年,日前市府推出「安居高雄專案」等青年友善政策,讓青年、小家庭可享超低房貸利率1.6%起,貸款年限最長可達40年。

據此,有銀行業者表示,「安居高雄專案」低利首購房貸降息後,利率可能低到1.1%,加上首購族現在是房市的主流買家,故目前金融機構對於首購族的申貸案都會給予比行情更低的房貸利率,倘若再搭配建商優惠低首付方案,則首購族負擔大大減輕,可望圓夢。

另外,美麗島一帶的首購型輕豪宅大樓推案建商,也推出超低自備購屋優惠方案,將訂簽開需準備的自備款壓至10%(工程期零付款,銀行貸款額度則達8成),有利帶動買氣增溫,吸引不少首購客進場卡位。 結合銀行低利率、政府安居專案、建商低首付等購屋方案,讓最在乎CP值的首購消費者,成家更輕鬆。(來源:城安建設建築團隊)

政策利多雙重受惠,建商出花招,搶拼美麗島站零距離

位於高雄市三民區的71期重劃區,歷經3年重劃施工,終於順利打通自由路與復興路;結合交通樞紐轉運站、71期重劃完工的條件,首當其衝的站前新興區即以成熟商圈(南華商圈、六合商圈、漢神商圈、三多商圈、市政商圈、站前商圈)交通路網、2字頭合宜房價、等多重機能優勢,成為台鐵地下化和捷運的第一受惠區。不僅提供民眾更系統性與便利性的交通連結外,購物休閒的多功能生活機能,也應運而生,成為宜居上選。

眼觀新興區核心即將重新塑形,春江水暖鴨先知,各大建商早已進場布局,像是興富發建設、聯上建設等,都訴求美麗島新興捷運商圈,積極卡位。看好美麗島特區房市前景,城安建設建築團隊今年甫進場推出的「美麗城安」銷售反應熱絡,以「捷運30秒、小坪數低自備」等優勢搶進市場,8月開案至今已熱銷逾3成。

隨著軌道網絡、重大建設日漸完整,城安建設建築團隊負責人洪健溥指出,美麗島站旁第71期鐵路重劃延伸工程的完工,對南北高雄而言,將是晉升捷運城市重要的里程碑,開啟軌道經濟學新局:「地段保漲,而捷運則抗跌,此時的捷運站購地學,猶如不露表象的金礦,稀少且需精準眼光。『捷運零距離』即是在這片捷運金礦廝殺戰中的先決條件。」

捷運旁二字頭輕豪宅,吹起首購市場新風向

以本檔房市旺季觀之,今年新興區即有不少美麗島雙捷新案挾低總價兩房之優勢進場,主打「近捷運、輕豪宅」——如「福懋建設」喊出「捷運站前首席,繁華無限」,「美麗城安」則以「捷運站跑十秒,即到家門口」站前宅,先聲奪人;回顧過往輕豪宅市場則以站前小坪數「民生臻愛」、「聯上V1」較指名,共計2018年推出的建案幾乎全數完銷,2019年新案則完銷在即,戶數稀有;聯上建設更一口作氣,繼聯上V1賣破九成後,在本區接續推案「聯上居謙」,目前潛銷中;民生臻愛更是在預售期即完銷。

2020年新建案中的輕豪宅則以2字頭的「興富發博愛」、「美麗城安」以及3字頭的「興富發民生一號院」、「福懋真湛・真美館」等最具看頭,行情每坪逾28~34萬元,其中精華區中的精華,正美麗島站旁的「美麗城安」則以每坪28萬元,最低總價688萬,動搖美麗島輕豪宅市場。

大樓成屋案「興富發民生一號院」位於民生圓環正對中央公園,規劃地上33樓,屬公園捷運宅,每坪32萬起。預售案則有每坪28萬起的「美麗城安」,位於美麗島站高雄車站相交集的核心地帶,主打「走路30秒」抵美麗島站,為同區內最近捷運之個案,擁中山公園及民生大道,及大立伊勢丹百貨、大統百貨、漢來百貨、新光三越、SOGO、大遠百等六大商圈,五分鐘內銜接高市火車站,六合夜市,文化中心,相當具有地點優勢;而同樣每坪28萬起的預售案另有「興富發博愛」則近捷運後驛站,屬博愛路第一排,主打35層擎天景觀戶。

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