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新觀念張采明:推動全民參與都更2.0 再造台灣天際線

2020-09-23 15:58經濟日報 劉美恩

109年新北市都市更新推動師授證典禮,都市更新處處長張壽文(中)授證後與陳毅技師...
109年新北市都市更新推動師授證典禮,都市更新處處長張壽文(中)授證後與陳毅技師(中左一) 張采明(中左二)都市更新推動師和新北市都市更新促進會長陳宏宇(中右)及與會嘉賓合影。 新觀念資產/提供

國內土地開發業已有超過十多年的整合經驗的新觀念資產管理顧問董事長張采明是兼具不動產經紀人、臺北市危老重建推動師和新北市都市更新推動師三種資格證照,今年9月13日接受新北市政府都市更新處處長張壽文的授證。據了解目前台灣同時擁有這三種證照的人恐怕還不到400人,而張采明多次在一年內成功整合超過一甲子的土地疑難案件,也創下台灣不動產開發業的奇蹟。

張采明表示,房地產向來有火車頭產業之稱,是台灣最大的兆元內需產業。這主要是房地產可帶動其他產業的消費。而另一方面則是房地產的增值獲利,可刺激消費。而先前隨著雙北市的可建空地越來越少,建商土地成本居高不下,以及房價過高、房地合一新稅制、居住正義等問題,導致從民國104年起,台灣房市從十年的多頭反轉空頭向下長達數年之久,直至106年5月10日「都市危險及老舊建物加速重建條例」公佈實施,針對台灣的老舊危險建物,提出快速明確的重建容積獎勵辦法,給台灣的老屋重建和都市更新指出了一個新的可行方向。

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新北市都市更新處處長張壽文(左)於新北市政府親自授證給張采明都市更新推動師的證書...
新北市都市更新處處長張壽文(左)於新北市政府親自授證給張采明都市更新推動師的證書。 新觀念資產/提供

而自民國 87 年 11 月 11 日公佈實施的都市更新條例,在歷經二十年來,每年僅約四十件都更,績效明顯不彰的情況下,政府在民國108年1月30日進行第9次的修正,相關的子法如「都市更新建築容積獎勵辦法」、「都市更新條例施行細則」、「都市更新團體設立管理及解散辦法」及「各級都市更新及爭議處理審議會設置辦法」等子法也陸續完成配套的修正,正式宣告入都更2.0元年。

張采明進一步歸納都更2.0的特色,包括:都市更新的方式更趨多元、容積獎勵標準和辦法趨向簡易與透明、公權力協助排除疑難和代拆釘子戶、從政府到民間的全面參與等。其中,都更最疑難的部分就是少數的釘子戶耽誤了整個都更的時程,使得很多開發商和地主都視都更為畏途。而都市更新條例在108年1月30日做了大幅的修正,特別是在第57條為實施者拆除地上物或由實施者請求當地直轄市或縣市主管機關代拆地上物提供了法源,使釘子戶的處理變得比以前容易很多,也大幅降低了實施者的投資風險。

張采明表示,根據營建署的統計數字得知,危老重建方案來看, 2018年每月平均為11件,2019年每月平均為36件,是2018年的3倍多,而2020年統計至4月底每月平均112件,又是2019年的3倍多,其中2020年4月的單月申請量更暴增到260件。顯現民眾對危老重建的申請是成等比級數的發展。這是因為危老重建的申請不限制基地的面積=且最多可以給予30%的容積獎勵=再加上最多10%的時程獎勵,故呈現爆炸性的成長。而2018年危老重建核定72件,2019年314件,2020年1月到7月更已來到485件;危老3年累計超過800案,更已超越都更20多年來的成績。

而都更方面,過去都市更新施行20多年來,截至2017年共核定658案,等於每年平均核定約40件,進度緩慢;尤其發生「文林苑」事件的2012年,都更核定數創新低,僅有34件,而自都更2.0實施後,2019年都更申請件數達102案,是都更條例實施20年以來單一年度申請件數最高,比起往年有2倍多的成長,更是首度突破百件申請。而西元2019年到2020年的連續兩年,都更危老核定件數皆超過千件;今年到現在最新統計共1764件,是10年前295件的6倍。

張采明(左起)與新北市都市更新處處長張壽文、都市更新推動師和新北市都市更新促進會...
張采明(左起)與新北市都市更新處處長張壽文、都市更新推動師和新北市都市更新促進會長陳宏宇於授證後合影。 新觀念資產/提供

張采明指出,根據內政部不動產資訊平臺統計,今年全國平均屋齡來到30年;截至2020第一季新北市老屋戶數最多,有72萬戶;臺北市有62萬戶;高雄市也有53萬戶;其中臺北市的老屋比率更高達69%,平均屋齡達到34.54年;新北市的老屋占比也有44.6%。且每年全台新增約13萬戶的30年老屋,現今每年一二千件的都更效率仍遠不及新增老屋的速度。而今年9月初甚至有韓國的旅客針對台灣的市容給出貧民窟的評價,而引起網路熱議,其雖言過其實,有誇大之嫌,但台灣絕大數的社區過於老舊,卻是不爭的事實。

所以張采明認為,都更2.0革命尚未成功,仍待政府、民間與所有的都更推動師及專業人士的群策群力,大力推進,展現都更十倍速的效率。張采明進一步提出針對海砂屋、災損或急需立即改建的社區,政府亦可效法大陸地區先安置後拆遷的作法,如此可大幅縮短原始地主另覓住處的時間,並迅速的完成社區的拆遷改建。如此可兼顧人道、效率和安全等需求,並大刀闊斧的對台灣的老舊社區進行新的改造,如此才能再造台灣的天際線和國際形象,展現台灣最現代化和美麗的都市風景線。

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