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戴德梁行分析2019第二季房地產市場概況

2019-07-03 16:54經濟日報 劉立諭

戴德梁行今(3)日舉行「2019第二季房地產市場概況發佈會」,2019年上半年全國買賣移轉棟數11.74萬棟,相較去年同期成長了4.75%,除台北市微幅下跌外,其餘五都買賣移轉棟數皆逐步回溫。戴德梁行總經理顏炳立表示,今年上半年房價跌勢放緩,首波房價修正滿足點已到,他預估下半年房市交易量會微熱,全年可達28.5萬棟,但成交的房價仍呈緩跌。如果全年買賣移轉棟數沒有到30萬棟,整體房市都只是「微溫」而已不代表市場有放量出來,他強調,市場由剛性需求撐盤,雖然有價,但不會饑渴到追價,讓利換量仍是王道。

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顏炳立認為,今年就是有能力、有錢的展現任性與耐力,整體房市去化不快,交易量沒有放出來,因此回顧今年上半年的交易狀況,從房價未創新高、土地市場未追價,可見房價倒掛依舊。顏炳立指出,房市是否落底,不是看房價而是看交易量,而這幾年都在30萬棟以下做盤整,不是買氣有多熱烈,而是剛性買盤陸續進場。展望下半年,顏炳立預估,今年下半年房市交易量依舊微熱,成交的房價呈緩跌、不容易上漲,加上2020年總統大選因素,整體呈現觀望等風,讓利換量才是王道。

戴德梁行總經理顏炳立於記者會上仔細說明2019第二季房地產市場發展  毛洪霖/攝...
戴德梁行總經理顏炳立於記者會上仔細說明2019第二季房地產市場發展 毛洪霖/攝影

土地方面,根據戴德梁行統計,2019年第二季土地交易量為808億元,其中,公有地標售達437億元,對比2018年同季成長逾七成,累計前兩季土地交易量達1,431億元,已逾2018年前三季之土地交易量,並突破1,287億元之十年均線;2019年土地交易量可望輕易越過2,000億元,創歷史新高。戴德梁行分析,今年第2季前十大土地所有權交易,買方清一色為建商,且不乏溢價購地,顯示部分開發商希望藉由新推案創價來帶動現有餘屋價格。

會中同時亦發佈第二季商用不動產調查,截至2019年第二季,台北市A級辦公大樓空置率為6.0%,較上季下降1.9個百分點,全季胃納量約14,250坪。各區相較於上一季空置率,以敦北民生區下降2.7個百分點最多,信義區下降2.6個百分點次之。本季租賃活動係以大面積租戶進駐近期完工之辦公大樓為主,包含民生建國大樓及聯合報忠孝大樓等。其中聯合報忠孝大樓已全數去化,反映信義區辦公大樓之熱度。

台北市各區A級辦公大樓租金持續上揚,全市平均租金每月每坪2,580元,較上季成長約0.4%,以信義區成長約1.0%為首。信義區租金已連續上漲7季,部分高層大樓租金更高達每月每坪新台幣4,000元。因應辦公供給短缺,國際貿易大樓之世貿聯誼社計畫將原750坪之「世貿33 」婚宴場地改為辦公空間,即是看上辦公室之出租效益。自2018年以來,台北市A級辦公大樓幾乎每季都有10,000坪以上的去化面積,且空置率皆持續下降到達十年低點。短期內因新供給無法快速供應,以房東主導的租賃市場,預期租金仍持續看好。

戴德梁行表示,本季續航2018年大型企業總部的強勁需求,並受惠於製造業轉單及擴產效益,今年第二季投資市場由辦公及工業廠房領軍,單季交易額達276.9億元,較上季大幅成長68%,其中以辦公及工業廠房交易為首。大額交易以台北市精華區辦公大樓為主,買家以金融產險業作為企業總部之用。此類大額交易包括國票金控以51.3億元購入華固亞太置地商辦大樓面積約5,900坪、泰安產物保險以37.7億元取得長春金融大樓,及萬海航運以14.2億元購置太平洋商業大樓作為總部,面積約1,700坪。觀察近期企業購置辦公大樓自用頻仍,市場可售物業稀缺之下,預期未來辦公市場交易將繼續升溫。

工業廠房交易集中於北台灣之工業重鎮,以新北市及桃園市為主。隨電子業產能擴張及研發團隊擴展,指標大廠如台達電子及華碩分別於本季以25.7億元及14.2億元,購置中壢工業區廠房及淡水廠房。截至上半年,工業廠房及廠辦交易量約207億元,但遠遠不及2018年同期378億元的交易量。究其原因為製造業大廠直接尋求政府協助找地,然中小型廠商有其購置預算考量,關鍵在於區位及地價。北台灣工業地產價格對以製造為導向的廠商倍感壓力,雖有擴廠需求,但價格超過預算,致交易量趨緩。

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