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都市更新的實務與展望研討會 產官學獻策

2019-04-23 20:13經濟日報 張瑞文

由理律法律事務所與臺大公共事務研究所,與協辦單位臺北市都市更新學會、台北市都市更新整合發展協會、新北市都市更新學會,於日前,在國立臺灣大學社會科學院,舉辦理律公法實務及公共事務論壇—「都市更新的實務與展望-從都更條例修法談起」研討會,邀請對相關議題長期耕耘的專家學者及實務人士,共同集思廣益,就本次修法及長久以來實務所面臨的都更問題進行廣泛討論。期能凝聚共識,為下一階段的都市發展奠下基礎。

本次論壇邀請到理律法律事務所合夥律師劉昌坪、將捷集團總裁林長勲、臺北市都市更新學會理事長蔡漢霖、內政部營建署都市更新組技正林佑璘、中華民國不動產開發公會全國聯合會秘書長于俊明、潤泰創新國際股份有限公司董事長簡滄圳、政治大學地政學系教授陳立夫、臺大公共事務研究所副教授王宏文、地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根、政治大學地政學系教授孫振義、中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長張能政、臺北市都市更新整合發展協會副理事長林育全、璞永建設股份有限公司董事長楊岳虎、都市更新研究發展基金會執行長丁致成、臺大公共事務研究所所長陳淳文……等都市更新產官學界的代表人物一同座談,關注層面之廣為近年所少見。

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內政部政務次長花敬群也應邀蒞會致詞。他表示都更涉及數以百萬計的老屋所有權人整合,包含土地、建物產權、違建、佔用等複雜問題,需要耗費的成本巨大到難以估計,為了加速都更的推動,除了程序正義的補正之外,政府也提供了相當的獎勵與優惠措施促進民間參與,以公私協力的方式共同推動都市更新。花次長細數近年政府之積極作為,不難窺見中央政府對於此一議題的努力與企圖心。

應設置不動產(建設)專業法庭

理律法律事務所合夥律師劉昌坪表示:都市更新中所牽涉到的法律問題非常複雜,遠非一般民刑事案件所能比擬。一般法官與檢察官很難真正的搞清楚其中原委,自然審查曠日廢時,而且也不容易做出精準的法律判斷,因此設置不動產(建設)專業法庭應是提升都市更新效率很重要的一個努力方向。此外,文資法與環評的過晚介入也造成都市更新審議的不確定性,應構思如何解決此一問題。

都市更新免費室內ㄧ坪換一坪是特例而不是通例


台北市都市更新學會理事長蔡漢霖,犀利評點出窒礙難行之處,在於民眾普遍缺乏成本概念、風險意識不足、立體價值分配的概念不足,及違章問題難解等。


蔡漢霖說:「地主多半期待分文不出,坐享價值增值,不想影響現下使用面積,老房換新房,室內1坪換1坪外,還免費送公設、車位?這個觀念不除,都更就沒有未來。」

此外,像是遲遲無法拆除的舊違章建築,等於是坐享燙金的容積單價,但在都更改建過程中,幾乎完全無法得到合理的權值分配與價值找補,因侵害到部分地主之既得利益,也造成都更窒礙難行。因此,他呼籲各地方政府應拿出決心積極勇敢的面對違建問題:「如真的沒勇氣拆除,那就請賦予其合理的價值分配與配套獎勵!」真能如此,都更進度一定一日千里。

內政部營建署都市更新組技正林佑璘也於會中揭示:健全重要機制、解決實務困境、周延程序正義、強化政府主導為本次修法的四大主軸。透過鏈結都市計畫、提高申請門檻、明確容積獎勵、擴大稅賦減免、建立代拆協商平台、弱勢法律扶助、設置專責機構等具體作為,結合公司部門與中央/地方合作,未來內政部會繼續以最快速度新增六項、修訂另外五項法規命令,以期讓新政策早日能夠讓所有人民從中受益。


應設法降低都市更新案中的風險與不確定性

中華民國不動產開發公會全國聯聯合會于俊明秘書長則著眼於「風險」這部分與與會人士分享。在都市更新個案裡面,普遍存在著整合、法令、撤簽、審議、分配、市場、地上物處理、建築、產登、稅捐、訴訟等十一個層面的風險。都市更新案曠日廢時,動輒五到十年,其間必須持續投入鉅額人力與物力推動,因此如無法有效降低參與投資方(地主/業者)的風險就會嚴重影響投資人的意願,進而導致都市更新成效不彰。


都更要解決的是人性,而非建築物問題


因為大家(地主、住戶)都想分多一點,所以開發商面對的問題就是平均一個都更案就要耗上7到10年時間。

潤泰創新國際股份有限公司董事長簡滄圳從實施者角度有一些建議:首先是現行都更事業計畫書需載明地主權利價值和分配比率,不過因都更案需經審議委員會審理,容積仍會變動,加上房市景氣變化大,會影響地主權益,建議載明最優比率即可。

此外,為鼓勵實施者投入,建議財政部能放寬實施者在都更案投資總額的提列項目,可新增興建成本,或直接以都更案支出總額的20%做為抵減稅額,無需再經認定,做到稅負減免、放寬,「重賞之下,必有勇夫」同步做到鼓勵實施者投入,加速都更推動。


都市更新計畫是否會有破壞都市計畫體系之虞?

政治大學地政學系教授陳立夫則是以學者的角度,提出對都市更新條例修正內容之若干質疑。他主要著眼的觀點,是憂慮都市更新計畫會有破壞都市計畫體系。此外,對於在「未經劃定或變更應實施更新之地區」」申請實施都市更新事業的審查條件可能不夠符合法律明確性之要求,這些都是我們可以在未來的修法討論中加以周延的層面。

加強民眾參與以提高互信

臺灣大學公共事務研究所王宏文教授表示,土地及建物所有權人參與都更的根本因素是互信,因此一旦與實施者欠缺共識,即很難合作,因此如何提高互信是主要的議題,從過去的研究來看,民眾參與是培養互信很重要的方法,當要推動一都更案時,應盡可能納入每一個利害相關人,並積極追蹤各戶的參與情況,以求減少未來執行的爭議。此外,在民眾沒有充足知識或資訊的前提下,民眾實際上很難判斷該都更計畫是否良好,因此必須為利害關係人提供都更相關知識、經驗及資訊。另外,建議實施者可以透過集體公開討論或審議的方式,盡量將都更計畫與權利變換分配結果公開透明,以減少民眾疑慮。

與地主或住戶建立信任關係

璞永建設股份有限公司董事長楊岳虎認為,都更最重要的就是取得地主或住戶的信任。根據自身經驗,不少地主其實是願意進行都更,只是對於建設公司如何進行都更可能有疑慮,因此在過程中必須花時間與地主或住戶充分溝通,以真誠的態度建立彼此的信任關係。當地主或住戶對建設公司有信心時,都更自然會順利許多。所以事前的溝通及信任關係的建立非常重要。

台北市都市更新學會理事長蔡漢霖表示,民眾普遍缺乏成本概念、風險意識不足、立體價值...
台北市都市更新學會理事長蔡漢霖表示,民眾普遍缺乏成本概念、風險意識不足、立體價值分配的概念不足,違章問題難解等。 台北市都市更新學會/提供

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