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戴德梁行發佈2018市場回顧與2019房地產市場展望

2019-01-10 17:42經濟日報 劉立諭

戴德梁行1/9發佈2018市場回顧與2019房地產市場展望報告。台灣房地產投資市場經數年盤整,於2018年底重返2012以來的交易金額高點,全年交易額以996億元收紅盤,較2017年躍升1.4倍,其中第四季交易金額居全年之冠,占全年的43%,達426.4億元,較上季遽增217%。主要動能來自企業總部自用需求、REITs重返市場及工業廠房,其中尤以企業自用辦公需求最為顯著。

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全年來自工業廠房的自用需求主要以科技產業為主,交易量約151億元。若以區域觀之,主要成交區域源自於工業重鎮桃園市,貢獻約104 億元的金額。而大型企業總部交易金額約占全年的三分之一,最具指標性個案為台塑集團,因都市更新擬搬遷,於第二季以187億元購置北市內湖區台北企業總部園區;次為陽信銀行及玉山銀行分別於本季以76.5億元與60.9億元,取得台北市預售辦公大樓和地上權預售大樓。隨台北市辦公大樓高齡化、市區土地供給日益稀缺,將致辦公供給持續吃緊。

沈寂已久的REITs市場,今年陸續推出兩檔產品,合計購入商用不動產金額約占全年交易額之10%。REITs也催生了今年投資市場第二大交易金額,由樂富一號不動產投資信託基金及德國退休基金BVK,以135億元購入台茂購物中心。該檔信託基金的資產池仍有增購計畫,預計來年將持續挹注商用不動產市場。

展望2019年,在中美貿易摩擦的壓力下,製造業轉單效應浮現,將續航目前工業地產熱度。同時因辦公大樓供給近年仍將處短缺狀態,預期都更、空間升級及整合,將持續增溫廠辦及辦公大樓的租賃及購置需求。

戴德梁行統計,2018年度土地交易量達1,780億元,不僅是近六年之新高,相較於2017年度更暴量成長44%。而在住宅交易量能方面,預估2018全年建照樓地板年增率24%、使照樓地板年增率7%、買賣移轉棟數年增率5%,土地暴量及房市三大指標齊揚透露出開發商重新撩起房市漣漪的動能正在醞釀中。

戴德梁行分析,2018年度十大土地交易中,住商類土地佔了十大成交總額之92%,較201年的68%佔比增加了24個百分點,更較2016年的36 %佔比大幅增加56個百分點,反觀工業土地在2016年十大土地成交總額佔了64%,在2018年則完全排不進十大土地交易排行榜內。若以全年度土地交易總額為基準,2018年住商類土地佔交易總額之77%,工業土地則僅佔18%。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,六都政府在2018年釋出之公有土地絕大多數為住商類土地,標脫金額將近800億,高於前兩年合計之交易總額,但整體溢價率並不高,開發商平價儲備土地蓄勢待發是2018年土地交易量衝高之主因。住商土地交易量可以反映開發商對於未來房市推案的信心與企圖心,噴量演出顯示開發商對房市築底已胸有成竹。工業土地歷經過去三年之強勁需求後,價格已高漲至產業可接受極限,未來成長力道勢將趨緩。

楊長達指出,建照樓地板面積較去年大幅增加表示開發商對於未來房市需求有信心;使照樓地板面積較2017年增加表示開發商已能逐步坦然面對新完工餘屋去化之價量衝擊壓力;2018年買賣移轉棟數預估約在27.5~28萬棟之間,自2015創新低量後連續兩年緩步成長,但與十年均量33萬棟尚有一段距離,表示購屋潛在需求仍在,但購屋人仍企圖在成屋供給市場中試探價格底線,面對開發商之新成屋增量釋出,可預見2019年房價仍將處於盤整階段。

在商辦部份,A級辦公大樓胃納量創十年新高。第四季度台北市A辦公大樓新供給面積近12,000坪,來自於敦北民生區的國泰民生建國大樓,其迎來第一批租戶,包含羅姆半導體及帝國菸草等,該棟大樓租戶多來自於區內或松江南京區,具有地緣關係。

截至2018年第四季,台北市A級辦公大樓空置率為9.0%,較上季下降0.3個百分點。各區相較於上一季空置率,以南京松江區下降6.4個百分點最多,信義區下降1.8個百分點次之,分別係拜聯邦佳佳大樓及南山廣場明顯去化之賜。台北市各區A級辦公大樓租金持續上揚,第四季度全市平均租金每月每坪2,530元,較2017年同期成長約2%。這一波租金漲勢,主要動能來自於科技業及新創產業的搬遷及新租需求,加上新大樓租金紛紛站上商圈租金水準以上,另也帶動部分優質大樓的租金上揚,尤以信義區最為顯著。信義區租金全年漲幅高達4%。

綜觀近期釋出之新落成大樓如國泰民生建國大樓及南山廣場,乃至於預計2019第一季加入市場之聯合報忠孝大樓,預租率表現極佳。展望2019年,在新供給大樓僅有11,000坪,在快速去化的情形下,預期空置率將逐漸下降,租金持續走揚。惟因新供給有限,致搬遷租戶無貨可選的窘困,胃納量將會受到限縮。另在節約辦公空間及行動裝置普及等因素驅動下,辦公室設計更趨於彈性規劃,採用類似共享辦公室(Co-working space)開放式共用辦公空間規劃,使其空間運用更具效率,並可因應未來辦公空間擴編之需求。

本季內湖科技園區無廠辦大樓新供給。西湖、文德及舊宗三區段皆有穩定去化表現,西湖段拜金融業、貿易業與科技業需求之賜,空置率下降0.4個百分點至1.3%,來到10年歷史新低點。文德段受惠於西湖段需求外溢,延續前幾季去化持穩態勢,空置率維持在6.2%。舊宗段空置率下降0.6個百分點至22.3%。第四季度西湖段租金成長1.6%至每月每坪約1,300元,其餘二區段租金水準持穩,文德段每月每坪租金約970元、舊宗段每月每坪租金則約920元。

展望2019年,由於廠辦大樓新供給有限,三區段辦公空間預期得以持續穩定去化,西湖段受惠於穩定租賃需求,空置率已來到歷史低檔,預期未來租金仍具上揚動能;文德段近期去化穩定,供過於求之窘勢已不復見,預期租金走勢得以持穩;舊宗段廠辦租賃市場去化壓力則相對較大,究其原因在於供給量龐大待消化,租金水準仍僅持平。

第四季度忠孝商圈店面空置率上升1.3個百分點來到9.1%,主因為部分特賣會撤出轉為待租所致;中山南京商圈與西門商圈空置率則微幅下降,商圈去化穩定。美/藥妝店盛行,來自日本藥妝品牌松本清於第四季分別進駐忠孝商圈與中山南京商圈;西門商圈因上季札幌藥妝與本季日藥本舖及康是美進駐,目前漢中街合計有8家美/藥妝店,儼然形成藥妝一條街,頗有韓國明洞之盛況,整體商圈觀光人潮持續湧現,租金表現仍為四大商圈之首。

展望2019年,西門商圈持續受惠於觀光人潮,租賃去化及租金表現穩定;忠孝商圈則因東側信義商圈及西側西門商圈兩大磁吸效果影響,人潮不如以往,預期來年租金表現持續向下修正。

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戴德梁行是全球領先的房地產服務商,致力於幫助客戶轉變人們工作、購物及生活方式。戴德梁行遍布全球70多個國家,擁有45,000名員工,在大中華區設有20家分公司,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶和投資者創造更大價值。2017年戴德梁行一舉攬獲《歐洲貨幣》雜誌四項年度大獎,在評估、代理、研究及綜合實力等多個領域排名第一,榮膺中國最佳房地產服務公司。戴德梁行是全球最大的房地產服務運營商之一,年營業收入達60億美元,核心業務包括租賃代理、資產服務、資本市場、設施服務(C&W Services )、全球企業服務、投資及資產管理(DTZ Investors)、項目管理、租戶代表,以及估價及顧問服務。2017年是Cushman & Wakefield品牌創立100周年,標誌著戴德梁行將理念付諸行動已持續整整百年。更多詳情,請瀏覽www.cushwakecentennial.com、www.cushmanwakefield.com.hk,或關注戴德梁行的微信(戴德梁行)及領英專頁(www.linkedin.com/company/cushman-&-wakefield-greater-china)

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