大阪新案不是有地就能蓋？FMI JAPAN李丹翔：住宅開發先看租賃需求再決定產品

大阪不動產持續受到台灣投資人關注，但對住宅開發商而言，找到土地只是第一步。一塊土地是否適合開發住宅，除了取得成本與地段，周邊居住需求、交通條件、租賃客群，以及最終應規劃什麼房型，都會影響一個建案能否成立。

長期投入日本不動產市場的FMI JAPAN株式會社創辦人暨行政總裁李丹翔指出，投資人看房時經常先問「這一區會不會漲」，但站在開發端，更重要的問題其實是：「房子蓋好之後，誰會住在這裡？」

李丹翔：開發商選地，先回答「誰會住」

FMI JAPAN自2015年成立以來持續在日本發展不動產業務，旗下The Peak系列在大阪已有數十個項目分處完工、興建及規劃等不同階段。從心齋橋、難波、日本橋到大國町，不同區域的交通、商業機能與居住環境各有差異，住宅產品自然不能以同一套標準複製。

單身上班族、兩人居住或家庭客群，對坪數、房間數、交通距離及生活機能的需求不同。因此，即使同樣位於大阪市區，不同地點適合的1K、1LDK或2LDK產品也可能不同。如果房型與區域實際需求出現落差，即使土地價格具有吸引力，中長期開發仍需審慎評估。

熱門地段不等於所有住宅產品都適合

不少海外投資人認識大阪，往往從心齋橋、難波、道頓堀等知名區域開始，但觀光熱度並不是住宅開發的唯一條件。

李丹翔認為，商業與觀光人流可以構成區域需求的一部分，但住宅最終仍要回到實際使用。車站距離、日常採買、通勤便利性，以及周邊存在什麼租賃客群，都會影響產品定位。

土地價格上漲也不代表項目自然成立。當土地取得成本提高，如果產品無法對應區域需求，開發條件反而可能受到壓縮。因此，判斷一個區域是否適合布局，不能單看過去房價漲幅。

FMI JAPAN：從The Peak看大阪住宅開發邏輯

隨著The Peak系列在大阪持續推進，FMI JAPAN參與的環節從土地評估、產品規劃、建案開發到物業落成，累積不同區域與房型的實際開發經驗。

台灣投資人在比較大阪不動產時，除了總價、單價與預估租金，也可以進一步了解開發商為何選擇該地點、主要租賃客群是誰，以及房型是否與當地需求相符。

換言之，投資人看到的是已經完成規劃的住宅產品，但對開發商而言，相關判斷早在建案正式推出市場以前便已開始。

FMI JAPAN將於9月12日及13日在台北舉辦【日本置產說明會】，分享大阪不動產市場、建案選址、日本購屋流程及房貸申請等實務資訊。

【台北場】9月12日及13日（週六、日）

時間：上午場十一點、下午場兩點半

地點：FMI JAPAN株式會社台北辦事處（敦化北路168號宏泰世界大樓3樓E1）

報名日本置產說明會：https://fmij.tw/japan-property-seminar/

*海外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易*