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「松蔦青語」建商大家地產 提告房仲地主陳泰源損害賠償

2020-07-14 12:54經濟日報 蔡尚勳

危老申請數在今年上半年大爆發後,皆為趕在危老10%時程獎勵到今年5月11日止,5月申請危老件數高達351件,而危老案的地主建商糾紛不斷,以近期知名房仲作家陳泰源位於饒河街夜市內的祖產,即大家地產承接的松蔦青語開發案,因為陳泰源發表「不自殺聲明」及放出「一屋二賣」的媒體議題手段而聲名大噪,大家地產為了安定已購客的信心,正式對陳泰源先生在媒體上所有不實指控,提起損害賠償告訴,並成立專案聯繫專線(02-2523-2112#22)讓客戶諮詢,委任律師陳守文也發表聲明稿,強調「建案土地及房屋早已信託給銀行,陳姓地主主張應分配房屋部份,信託銀行已全數保留並未銷售,因此不會因地主不進行選屋,而產生一屋二賣的情形。」

其實本案已經進入司法調查程序,但房仲作家陳泰源不但沒有靜待判決結果,反而憑藉媒體圈人脈,放出不實議題,每天在自身部落格及臉書不停發文攻擊建商,試圖干擾雙鐵建案「松蔦青語」熱銷狀態,其背後動機到底是什麼?對松蔦青語有興趣的民眾及已購客又該知道什麼,才能安心面對?

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「松蔦青語買家最擔憂買到產權不清的房子,以及未來社區房價,是否會因這個糾紛而受到影響?」大家地產董事長卓家雄回應:「事實上,陳泰源家地主戶從103年4月起,多次要求前建商分配更多土地坪數與車位,這次又對大家公司提出更多的條件要求,但我們在顧及公司本身權益與其他地主分配公平性下,無法答應他的要求。經多次協商皆未能達到共識,陳泰源先生也不願意依照合約內容與大家公司會談,也不願意訴諸法律來調解,卻轉而投訴本身熟悉之公眾媒體、以違背合約精神破壞銷售之方式,甚而干擾全案開發興建之進程。但事實上松蔦青語產權信託無虞,全案也依預定進度施工中,而未來房價影響之關鍵,其實是由建案地點優勢、產品設計規劃之表現、與全案建造品質來決定,因此我們希望大家冷靜下來,看看這件事情的始末。」

大家地產負責人卓家雄從「松蔦青語」案剖析建商開發危老之困難。 大家地產/提供
大家地產負責人卓家雄從「松蔦青語」案剖析建商開發危老之困難。 大家地產/提供

「這個重建故事的前世今生,要從上一個建商寶吉第開始說起。」大家地產董事長卓家雄平靜的說:

從103年4月24日開始,陳姓地主為老屋重建而與前建商寶吉第公司簽訂合建契約,地主同意授權並參與寶吉第公司為老屋重建所做之相關建築規畫與設計,合約中地主也委託寶吉第公司代刻印章並用印於與重建計畫有關之任何程序。陳姓地主簽合建契約後,陸續簽立四次補充協議並提高分配坪數與車位,一共增加約80坪,車位部份則要求增加5.2個,換算市價約八千多萬元。

至於大家地產跟本案的淵源,始於105年8月大家地產出資三億餘元,買下陳姓地主祖產隔壁的饒河街123號連通松河街的72坪基地,因此於105年10月大家地產加入此案,成為地主之一及共同開發商。

由於不動產市場低迷,寶吉第公司於107年1月倒閉,而寶吉第承諾陳姓地主超過市場常規的優渥條件,使本案整體投報率低於10%,沒有任何其他建設公司願意承接,而已經參與其中的共同開發商大家地產,即使在未來不動產景氣未知情況下,依然決心肩負收尾責任,加碼出資1.6億購地,並與寶吉第、陳姓地主「三方」簽約,繼受所有從寶吉第來的合建契約與補充協議、與地主授權代刻之印章,讓大家地產繼續進行本案老屋重建計畫,繼續整合土地。

同時,大家地產也與陳姓地主及銀行共同簽立不動產開發信託契約,並將相關補充協議作為附件。此信託契約文件主約由陳姓地主親自簽名,並由陳姓地主、本公司及信託銀行三方共同留存一份為證,並沒有簽名變蓋章的問題,而增加分配權益之補充協議因載明保密條款,故未置入信託契約附件中待日後興建完成產權登記時再予執行,並非陳姓地主所稱「被消失」。

前一手建商寶吉第花了四年,還沒開發完成即倒閉,大家地產於承接本合建契約後,以近兩年時間加速完成擴大基地整合、取得建照、及成功申請危老獎勵,期間每天全公司同仁跟時間賽跑的辛勞不言可喻。

寶吉第整好的土地7筆,形狀偏向畸零,因此大家地產與鄰地地主花了多方心力與時間溝通協調才完成簽約,讓基地形體輪廓終於趨於方正完整。

整合好方正基地,大家地產砸下高額設計成本,建築師趕在一年內完成符合危老條例規範之設計,搶在今年五月前送件,爭取到28%容積獎勵,而且提高結構耐震設計與融入綠能建材與設計,大幅提高產品規格與品質。

而陳姓地主對危老的指控,事實上是建商依照危老重建條例之規定辦理建築規畫,此為「原合建契約授權事項」並無不法,陳姓地主也依合建契約取得危老坪數約50坪,並無建商獨吞之情形,而且大家地產為了危老設計,提升建物品質,在時間成本 、設計成本與施工成本上,共需額外支出近一億元,並須繳納三千八百多萬保證金,絕非無償取得獎勵,地主對大家地產之指控完全不是事實,也對大家地產太不公允。大家地產呼籲老屋重建的地主,請尊重建設公司的專業,以及重建契約內容!

重建契約上載明陳家應分得店面與原店面寬度相同,但現實上老屋改建後本因設計與法規面寬必定有所退縮,也須依實際結構設計進行合理調整,且合建契約中以及與陳姓地主協議會議時,都有提及未達尺寸之找補方式。實際進入結構安全設計階段,一樓店面區會有一個大型柱子,若照原先分割為三個店面,中間陳姓地主家分配店面必然有此大樑柱,破壞店面視野與格局,大家地產便設計將一樓分為四個店面,這樣樑柱就會被隔間包藏,減少空間使用影響,每個店面都擁有最適當的規劃,陳姓地主店面面寬雖然變小,但也可依約可以將少的面積賣給大家地產;或是陳姓地主要兩個店面,不夠的坪數由建商賣給他,並沒有誰佔誰便宜。

但陳姓地主現在既堅持店面原寬度,又不能有結構樑柱,大家地產只好依據契約條件,六月將店面恢復為原先4.8米寬度,深度則配合結構安全做合理的設計,絕不可能只有陳姓地主對外抹黑所說的10公分。

大家地產目前在松蔦青語已投入龐大資金與心力及時間,期間將設計圖優化了一百多次,要求完美近乎苛求,希望打造一個市場肯定的好作品,施工進度已達15%,肯定會在合約期限內完工,即便這半年來大家地產配合地主參與多次協調會,也不斷提出依合約履行之態度,但地主還是企圖去找銀行解除信託,阻擾全案開發興建程序,但這一切依法無據,銀行於七月初發文駁回,導致陳姓地主開始轉向媒體,以負面指控企圖破壞松蔦青語的銷售,但截至109年6月底為止,本公司依舊本持誠信,每月依約支付陳姓地主租金補貼每月將近30萬元,累計已達新台幣7百多萬元。

松山車站雙鐵建案松蔦青語已動工,施工進度達15%,依約完工無虞。 大家地產/提供
松山車站雙鐵建案松蔦青語已動工,施工進度達15%,依約完工無虞。 大家地產/提供

中華民國危老重建協會理事長黃乙方對此案件則表示他的第三方客觀看法:「危老重建關係當中,建商跟地主就像股票公司與投資者,地主要相信建商的專業,等著享受豐厚的股利果實,如果每個環節,地主都要以非專業去插手,那就相對可惜了,建議建商跟地主碰到爭議時,雙方能站在對方的同理心角度,坐下來好好溝通。」

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