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新北市的明日之星 新莊副都心

2017-10-11 09:43經濟日報 蔡尚勳

新莊副都心是新北市政府投資公共設施及都市計畫的明日之星,重劃區面積共100.28公頃,不僅交通便利,9月份大型標售土地接連登場,日前有千坪商二土地更是打了73折標售吸引建商進場,代為處分的商仲業者德天國際地產總經理田揚名表示,截至目前為止已有8組買方詢問,已售出3份標單,這次標售物件條件、地點十分理想,是目前2013年實價登錄揭露隔壁街廓、麗寶建設向遠雄建購入每坪280萬元最高價272坪商二土地的73折。

新莊副都心重劃區其中40%是商業區有39.9公頃,以商一容積率425%、商二容積440%且商用部分需佔總建築樓地板50%以上計算,預計會有26萬餘坪商用面積(不含公設)的庫存量。這麼大的商用面積,即使在重劃區發展初期僅開發5%,都有1.3萬坪商用主建物面積需要去化,依照副都心土地使用管制規定,商用面積必須佔總樓地板面積50%以上,以本案為例,商用面積至少要規劃2500坪以上,德天國際地產總經理田揚名分析,目前建商為了讓產品更好去化,可將商用不動產定位為如銀行業、辦公室、飯店業、做月子中心及健檢中心等進駐副都心。雖然受到景氣影響,副都心發展稍微放緩,人口也還是持續進住,預期再過兩年,待環狀線及機場捷運運量更為穩定成長,副都心的產業輪廓會更鮮明完整。而政府仍持續建設,除了中港大排的親水公園外,最近由新北市政府與文化部合作籌建的國家電影中心工程,坐落於新莊副都心的台灣電影文化園區占地2.69公頃,3.5億元硬體統包工程,日前終於完成決標,今年底動工,預計109年完工,以未來感與科技感打造影廳外牆前衛的金屬曲面造型,立面遮陽隔柵則呼應電影膠卷影格,以室內挑空創造空間感,整體建築具有強烈雕塑意象,未來勢必成為上新莊當地的著名地標。

然而要注意的是,政府規劃副都心擁有這麼大存量的商用面積,但缺乏統一規劃,沒有空橋的連結,副都心商業發展的結果可能使商業活動無法集中發展。另外早期進駐的建商,規劃商住混合,甚至住宅為了能抬高房價可能還會驅趕商業設施進駐,實為可惜。除了行政院新莊聯合辦公大樓外,如果政府能計畫性引導公股銀行或公營事業進駐,如台銀、郵政、壽險、中華電信等這些需要大坪數商用面積的單位,減少重劃區初期商用不動產的閒置損失,讓建商更有意願保留商用層,也會更有意願投入資金開發副都心。以新板特區為例,原都市計畫規劃特專二為商業辦公區,也就是漢生東路沿線左側,但現況卻幾乎都是像巴黎十六區、劃世紀、國家世紀館等豪宅住家,導致新板特區真正作商業使用的,只有板橋大遠百以及一樓銀行店面,其他需要大坪數商用面積的行業根本無法進駐新板特區,造成新板特區與周邊街廓貧富差距加大,而新板特區並沒有使板橋真正變成商業金融重鎮,只是淪為炒作房價的話題。

機場捷運A3站精華土地公開標售案,預計截標時間為民國106年11月15日,開標日期為民國106年11月16日,如買方需了解副都心A3土地標售詳情及購買標單,歡迎致電本公司,有專人為您服務,歡迎進入德天國際地產網址參考http: www.dtre.com.tw

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