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房市解析 從人口角度出發

2018-02-27 00:07經濟日報 林建甫

一般俗諺常恭賀別人「五子登科」,代表人生與成就達到某個里程碑,財富累積到有了銀子、娶了妻子、養了孩子,並分別買了車子和房子。當然,這沒有一定順序,而是社會一般對於理想生活要素的想像。

然而,近年來由於家庭型態的改變,平均每個家庭的孩子數量不比以往。

推薦

台灣進入老齡化、少子化的社會,且隨著時間演進將更為嚴重,未來市場上的房子多了,但需要買房子的人卻少了,將徹底翻轉國內房市的消費型態。

《房市風暴:從人口緊縮看未來房市的危機與商機》 經濟日報提供
《房市風暴:從人口緊縮看未來房市的危機與商機》 經濟日報提供
卓輝華博士的這一本書,就是從人口的角度出發,深入淺出來分析台灣的房地產問題及提供未來的走勢分析。

這是因為卓博士本身不但具有地政的專業知識,大學及碩、博士研究所都是地政專業。他又具有高考及格、估價師的執照,主持資產評估顧問股份有限公司、不動產估價師聯合事務所,擔任過消費者文教基金會房屋委員會召集人、國有財產局估價專家委員、中國土地經濟學會理事、不動產仲裁協會常務理事、土地改革協會理事長等。

所以卓博士真的是理論與實務兼備的人才,寫出來的書自然不同凡響。他長期以來關心國家社會的發展,潛心研究,所以才能寫出這一本擲地有聲的大作。

卓博士不像一般業者是以「利」為出發,而是以大眾「公共利益」為考量,因此能更客觀地分析台灣的房地產問題,例如檢視少子化的原因,公允地提出這何嘗不是高房價所帶來的負面結果。年輕人若要成家立業,得花上和自己薪資不成比例的錢去買房子,減少其成家的意願。若買房子後,得揹著龐大的房貸壓力,排擠生活中其他能從事娛樂及購物的費用,也難怪薪水不多的年輕人不敢生孩子。

也因此書中提出台北市房價所得比要下調40%才合理,這真是有良心的看法,一般業者涉及自身的利益,這些話是講不出口的。

甚者,卓博士也提出警告,因為人口紅利減少與住宅剛性需求消失,這會導致房市崩盤。書中也提到卓博士根據內政部統計資料加總,計算出台灣目前的建築用地已經足夠3,000萬人口居住,政府未來再大量土地變更開發,實在不智。

因此主張「都市再生、都市更新、農村更新的手段,重新建構都市與鄉村生態紋理,促進區域均衡發展。」這是非常負責任提出的解決辦法。而書中最後指出2018-2060第六波房市發展機會,及點出未來國際城市的競爭決定房市,也真是積極面的未雨綢繆。

從這本書我們可以清楚地了解過去房地產的發展歷史。而結合人口數量的預估,不僅能掌握國內各年齡人口消長的趨勢,還能以此窺探國內未來的房地產動向。這本書蒐集的都是第一手的資訊,內容也參考國際經驗,旁徵博引,十分豐富。書中將很多數字分析匯集成各式圖表,方便讀者輕鬆掌握許多統計的變化,十分適合閱讀與收藏,也可做為投資參考之用。

(作者是台灣經濟研究院院長、台大經濟系教授。本文摘自卓輝華著《房市風暴:從人口緊縮看未來房市的危機與商機》推薦序,經濟日報出版,2月26日上市)

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