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人口結構翻轉 房市風暴來襲?

2018-02-26 00:04經濟日報 卓輝華

《房市風暴:從人口緊縮看未來房市的危機與商機》,經濟日報出版,2月26日上市
《房市風暴:從人口緊縮看未來房市的危機與商機》,經濟日報出版,2月26日上市
檢視台灣從1960年至2015年的房地產市場發展過程,發現華人有土斯有財的偏好,不管景氣如何起伏,只要有機會就要買房置產。

50餘年來,房地產價格雖然曾經下跌過,當市場再度繁榮的時候,又會高過前一波段的高價,飆向更高的房地價格。好像大家都認為土地與房屋的增值,從長期觀察必然是永遠存在的?

近幾年的高齡化、少子化議題開始發燒,猛然發覺影響房地產景氣發展的歷史研究,怎麼可以少去人口的因子呢?

或許人口成長過程從五年、十年來看,都是緩慢漸進的,以短期觀察,人口之於經濟發展或是房地產市場的影響,都比較是微感、無感,甚或是冷感的。

但是,以兩到三個世代的人口趨勢分析,將發現人口因素卻是對整個社會、經濟,甚至國家發展,都產生極大的影響,當然也包括房地產市場在內。

房地產市場景氣起伏,短期間受到經濟因素的影響,長期間的穩定需求卻要依賴人口的成長。

台灣在過去的50年,前30年是全面經濟成長帶動房地產市場繁榮,一共創造了四波房價大漲;後20年雖然一度經歷了房市泡沫危機,到了2010年前後,還是靠前30年經濟繁榮的餘蔭,有史以來最低的利率水準與最強的貨幣寬鬆,靠著房地產投資與投機的假性需求撐場,創造第五波房價上升。

人口長期正向成長帶動房地產穩定的需求,經濟發展的動能則造成房地產景氣五次的起伏。過去70年來的人口穩定增長與經濟動能兩大因素,都有利於房市需求面的增加,進而讓房價一再上揚。但是未來50年的人口發展趨勢,卻將與過去大相逕庭,當少了人口穩定增長的支柱,房地產市場或價格變化,還會像過去的景氣循環一樣嗎?

2010年至2025年,台灣人口發展趨勢將遭遇到世紀大轉折!開始是出生人口明顯減少,幼年人口數明顯降低,跟著戰後嬰兒潮世代大量邁入老人潮,接著老人總量高於幼兒總量,再來就是勞動人口數從高峰跌落,到了2020年代中期,死亡人口高於出生人口,因此,總人口數將一直穩定地下降到21世紀中後期。

這種人口發展趨勢與現象,如果沒有完整人口政策或外國投資策略因應,對於未來住宅與房地產市場將是一項嚴酷的挑戰。

過去70年之間,總人口增加了1,750萬人,總戶數增加了765萬戶,這70年間,房地產市場是如何變化?相反地,如果在未來50年間,人口數量呈現逐漸減少的趨勢,可能減少500萬人,這又會對房地產市場產生怎樣的影響?

1946年嬰兒潮出生的人口,開始在2011年邁入老年,未來30年是嬰兒潮世代轉變成老人潮的高峰期。

40年前的台灣,有一半的人是20歲以下的青少年;如果40年後,會有一半以上的人都在60歲以上,您認為這三個年齡分布現象,對於房地產市場有何影響?

如果有40%的老年人口,掌握了80%的不動產,您認為這種現象對於房地產市場有何影響?如果在一個平均三位勞動年齡人口扶養一位老人和小孩的時代,轉變成一位勞動年齡人口扶養一位老人和小孩,您認為他們的經濟壓力大嗎?這種現象對於房地產市場有何影響?人口趨勢與未來房地產市場,值得大家一起來探討!

(本文摘自《房市風暴:從人口緊縮看未來房市的危機與商機》,經濟日報出版,2月26日上市)

房地產 房市 房價
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