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交易回軟六都全量縮 買賣雙方再陷觀望

2017-09-09 19:35udn讀書吧 企畫執行/師慧君 撰文/王永澤

與歷史高點相比,雙北市跌幅已達13%,其餘七都雖然跌勢較緩,但在景氣不見好轉、餘屋量仍多的情形下,買方仍在期待價格下修,只是,第3季賣方守價力道轉強,價格拉鋸恐難縮小。

今年第2季房市交易熱絡,尤其6月份六都買賣移轉棟數都創下2017年單月新高,年增率也接近二成,不僅新北市重返5,000件大關、台北市連二月站上2,000件大關,包括新北、台中、高雄,都創下房地和一稅上路以來單月新高,房地產看似回春,不少見商喊出「今年就是谷底」、「房價要U型反彈了」,一時之間房市風向轉趨樂觀,甚至真的有人開始期待房價回漲。

圖/udn讀書吧提供
圖/udn讀書吧提供

7月交易量大跌 買賣雙方再度陷入觀望

然而,7月份買賣移轉棟數急轉直下,六都交易量全數下滑,以新北市量縮最大,月減幅約24.8%,台北市月減幅雖僅9.7%,但年減有28.6%,在六都中年度跌幅最大,桃園市也年減超過二成;台中市月減幅雖有19.3%,但移轉量超過3,000棟,也比去年同期增加11.9%,表現相對亮眼。

交易量的衰退,除了受暑假淡季影響,房仲業者分析,現階段買方大多預期房價會再下跌,不願追價,賣方卻因上半年交易量回溫而堅守開價,因此買賣雙方在價格上難有共識,再度陷入觀望。

37歲的許小姐和先生育有兩名子女,婚後一直暫住在親戚家,為了將來讓小孩在較好的學區就讀,同時想住得離娘家近一些,近兩年積極在新北市永和區看屋,主要鎖定三房、附車位的中古大樓產品,但曾經斡旋的兩個物件最後都因為屋主不願讓價而破局。

許小姐表示,雖然永和新成屋已從六字頭降到五字頭,中古屋也從五字頭降到四字頭,但三房加車位總價最少還是要1,800萬元以上,相同價位其實已經可以買到台北市內湖或文山區條件差不多的產品,她認為賣方應該還可以再降價。

買方從開價八折殺起 加價幅度不到3%

買方期望的價格甜蜜點究竟在哪呢?北北高和其他四大都會區呈現兩樣情,根據永慶房產集團所做的第三季購屋意向調查,若房價較高點下跌15%,桃園、新竹、台中、台南等四都民眾願意進場購屋的比例都在六成以上,新北、高雄願意進場者有53%,而台北市僅有42%,顯示台北市房價即使較高點下跌15%,仍無法達到多數人的滿足點,且中南部跌幅目前並不深,要達到下跌15%的甜蜜點也很難。

圖/udn讀書吧提供
圖/udn讀書吧提供
現階段買方的開價也可以印證這項調查結果,根據永慶房產集團今年5到7月的內部成交資料統計,雙北市買方出價與物件開價均有超過二成的價差,台北市中心區價差為22.6%,市郊區為21.9%,新北市價差幅度則是21.5%;換句話說,買方出價大多從開價的八折開始談起,議價幅度則由市中心逐漸往外遞減。此外,總價越高,買方出價與開價落差越大,雙北市高價住宅可能得打75折才賣得掉。

對此,永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,中低總價產品是目前市場主流,加上有剛性需求支撐,買氣較旺,議價空間相對較小。

另外,永慶內部成交資料統計也顯示,買方出價後到最後成交,台北市中心加價幅度僅2.3%,台北市郊區2%,新北市第一圈也僅2.4%,加價幅度相當小,由此可推測,房價緩跌趨勢底定,因此買方追價意願不高,買賣雙方價格認知仍有極大差距。

謝志傑指出,目前房市以自住為主力,投機客淡出市場,房價缺乏上漲動能,買方能接受的價格才是成交價,建議有意售屋的屋主提早反應,擺脫觀望心態,合理讓價以縮短交易時程,以便做好資產配置。

【更多精彩內容,請見《好房網HouseFun》2017年9月號

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