居住正義…兼顧房價、品質、安全

央行雖非不動產主管機關，但卻是政府2020年12月3日提出「健全房地產市場方案」中最早啟動者。不過，自央行2020年12月8日提出第一波選擇性信用管制，並在2022年3月13日展開升息，期間雖歷經連續六波選擇性信用管制與六波升息（3.5碼，0.875%），但對於房市的影響卻相當有限。

此外，2023年8月（總統大選期間）推出的青年安心成家優惠購屋貸款（新青安），引發房市的搶購與搶貸熱潮，更讓有降溫轉機的房市又大火重燃，雖然政策的立意良善，但實際執行效果卻事與願違，讓不少人批評政府是「左手打房，右手炒房」，政府本身態度的曖昧不定是造成居住正義無法落實的根本原因。

直到今年9月19日央行的第七波選擇性信用管制（號稱歷年最嚴管制措施）才讓整個房市「非常有感」。為避免傷及無辜，央行在10月9日宣布因繼承取得房屋及房貸、有實質換屋需求且簽切結書之自然人（且非高價住宅）得排除此次規定適用，另已簽訂購屋合約且符合上述兩條件者亦可排除適用。

不少人擔心央行的「鬆綁」是否會造成政策漏洞？使得史上最嚴管制措施形成紙老虎。不過，賴總統在國慶演說中承諾政府打炒房的決心與效率，宣示即使得罪特定團體也在所不惜。個人相信來自總統的重視，絕對是各部門提出正確健全房市政策且加以落實執行的最大動力。

基於經濟發展、金融市場穩定、改善居住品質、以及落實居住正義，房市的健全發展長期以來備受各國政府的重視，並推出許多對應政策或方案。不過，房地產因兼具有消費與投資的雙元特性，影響因素的雜程度遠超過一般商品，故政府的諸多政策往往成效相當有限。

個人認為房價（房租）高漲所造成的住宅負擔能力不足，可說是當前最嚴峻的居住問題，政府必須嚴肅面對，但除房價（房租）的可負擔性外，住宅交易的安全與保障，居住環境的安全、安心、舒適、便利、友善、美感、品味、以及永續發展亦是重要考量，如何讓全民居住在「可負擔且好品質」的居住環境應是政府責無旁貸的責任，也方能真正落實居住正義。

展望未來，個人有以下幾點建議：第一、當前央行限貸令是為避免房價泡沫化引發金融危機，並使房市能健康且永續發展的必要措施，房市由非正常回歸正常，雖然短期會出現調整的陣痛，但政府應明確展現落實居住正義的決心與態度。第二、住宅的可負擔性雖很重要，但政府應同時注重居住安全與品質的提升，如何加速推動都市更新、加強物業管理機制、及健全社區管委會運作功能等議題相當關鍵。

第三、增加出租住宅的供給質量與落實管理維護機制，使出租住宅市場能健全且有效率運作，降低家戶（尤其是年輕人）非買不可的壓力，此必須透過良好的住宅包租代管機制與相關稅制（租金所得稅與不動產稅制）大力改革方有可能。

第四、要以有限住宅補貼資源來解決龐大經濟與社會弱勢族群的居住問題，政府最重要的工作是健全住宅市場機能，藉以解決大多數民眾的居住問題，進而專心協助市場機制無法滿足者，此可透過更完整且合理的法制規範、落實產業自律與企業ESG、以及加強違法稽查與預先防範等方法達成。

最後，政府本身除增加社會住宅興辦能量外，亦應加強社會住宅（包括政府直接興建與包租代管）、租金補貼、優惠購屋方案、以及不動產相關稅賦優惠等不同政策工具的配套整合，使民眾能依循住宅階梯而順利向上攀升，逐漸實現擁有合適居住環境的目標。（作者是國立臺北大學不動產與城鄉環境系特聘教授）