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令人擔憂的中國房市

2018-11-19 00:53經濟日報 丁予嘉

繼中國企業債務剛性兌付的神化破滅,中國房市只漲不跌的神話也出現了明顯的變化。中國人買房始終有著房價永遠不跌的根深蒂固信念,因此過去的漏夜排隊、為求買房資格而假離婚等各種光怪陸離的現象也習以為常;罕見的是中國知名房地產商萬科一席「活下去」,證實了中國房市的泡沫甚至有崩盤可能,從一線城市的北京到二線的如杭州房地產商的降價求售、三級城市新屋降價更達三、四成以上,過去20年中國房市只賺不賠的神話已然破滅。

經濟日報提供
經濟日報提供
相較於美國房市泡沫化時期平均房屋空屋率約10%,中國庫存問題更顯嚴重。根據彭博社(Bloomberg)資訊顯示,中國空屋數量超過5千萬套、換算高達22%左右的空屋率,也就是說每五間房子中就有一間是無人居住,是拿來炒房的,相較於五年前的空屋率約15%,可見中國房市的投機炒作根本沒有真正獲得有效控制,雖然政策上針對過熱重點地區採行限制購買等禁令措施,來抑制投機炒房,但結果是炒作資金移轉至其他尚未限制如二、三線城市地區,導致中國房市偉大榮景的美夢越滾越巨大,最終成為當前中國最大的金融風險。

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去槓桿化與今年以來人民幣沉重的貶值預期,都讓中國企業償債壓力有增無減,其中房企中體質較弱的也開始出現部分零星違約情況。過去中國地產開發商在境、內外籌資是極為方便的,且因舉債成本低廉,更大量發行境內外的人民幣與美元計價等債券,但這些債務將開始集中於今年陸續到期,今年下半年,上市房企海外債券到期規模達人民幣565億、明年更增至1,400億左右,明年將邁入還款壓力高峰期,中國房企產業的營運將面臨房價走跌、整體債務還債成本上揚的雙重壓力。

由於中國房地產開發商的債券價值大幅下降,導致該類產業的債券殖益率近期大幅攀升,房地產企業借款成本也更加昂貴,例如中國知名地產開發商恆大集團11月初剛發行的5年期18億美元利率大幅飆高至13.75%,舉債成本幾乎是過去的兩倍之多,且人民幣相對美元的貶值下,美元資金成本大增,中小型地產商資營運更為堪慮。

中國為控制房地產的去槓桿化速度,更限制房企海內外新增舉債外,對房地產商透過「借新還舊」償還較大額度債務也嚴加控管,房企的再融資難度提高;萬得資訊(Wind)統計,A股136家上市房企總負債超過人民幣10兆、平均負債率達80%創下13年新高,滬深300地產股指數相較今年高峰,跌幅近35%,都加重了中國房市與中國金融市場的不安。

房市泡沫加速、人民幣貶值壓力、企業債信惡化與中美貿易戰持續未解,均是中國經濟下行的重要關鍵,中國房市泡沫在飆漲十年後已正式來到修正轉折點,如何讓這個大泡沫安全著陸,除了對中國經濟內部的穩定極為重要,更影響著整個中國社會的安定。(作者是國票金控總經理丁予嘉博士)

房市 房地產 債券
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丁予嘉

經濟學博士出身,擁有豐富金融實務資歷,難得的是,他能將兩者予以融合,透過理論架構對實務進行分析,輔以國內外的經驗值,提出可能的發展方向與具體建議,頗受政府單位重視。

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