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房產稅 暗藏六大不確定

2016-12-29 00:54經濟日報 莊孟翰

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

台北市降豪宅稅,而重新評定15年內舊豪宅的標準單價,總之,舊豪宅房屋稅會漲,新豪宅會降。媒體報導,建商動起來,明年會有多個豪宅建案推出。另外,行政院也針對老舊住宅更新研擬房屋稅減免。一時之間,好像政府在房產稅議題上妥協了,「沒有再直直漲」,民眾暫歇一口氣,可以預期房市回春。

其實,事情沒有那麼樂觀。因為房產持有稅—包括房屋稅和地價稅,還存在許多的不確定性。簡單講,過去的房屋稅只會隨著折舊下跌,現在則不知什麼時候?會漲到多高?因為行政權的調整空間非常大。

我有個朋友,買在帝寶,第一手買進,坪數大,一開始房屋稅一年繳約9萬元,經過稅率調整、路段率調整,漲到40萬元。明年7月1日起,按新的評定標準計,用最保守的方式估計,標準單價調漲2.6倍,雖然有打折,房屋稅還是又要漲。

房產稅的第一個不確定來了,在帝寶附近的房子應該會緊張,這次回溯15年,只溯及豪宅,未來會不會全面回溯?畢竟依照財政部的解釋,回溯無限,可以回溯到所有的房子。

第二個不確定是房屋稅重複課稅依然存在。豪宅加價的公式只是由「1+路段率」改為「1+120%」,1+路段率最高是4.8倍,明年以後最高是2.2倍,但這公式未來也有可能調整。

第三,豪宅認定標準不確定,所謂豪宅在規範中稱為高級住宅。台北市目前認定房地總價8,000萬元以上為豪宅,這次標準雖然沒有改,但不表示未來不會改。已被視為豪宅者大概很難擺脫豪宅身分,那麼當房價下跌時,認定標準有可能下調。

第四個不確定是房屋稅訂有加價項目。台北市這次取消了中央空調、電扶梯、金屬或玻璃或帷幕、室內或屋頂游泳池等加價項目,但沒有全部廢除,例如五層樓以下有電梯仍要加價。也就是說,未來加價項目可能減、也可能增。

第五個不確定是大家很擔心的,未來標準單價會不會變成實際造價?調整後標準單價僅為實際造價一半,如果答案確定,那未來房屋稅會加倍。

第六個不確定更讓人害怕,公告地價會不會變基準地價?內政部一直提到要以市價作為稅基,2016年全國公告地價占一般正常交易價格只有20.5%,若與市價銜接,意味地價稅有五倍的上漲空間。

以上不確定如果數項併發,合計起來的房屋稅可能是好幾倍的漲。這麼多的不確定存在,又如何期望房市能活絡?我曾經認為,台南市的回溯既往行不通,衝擊未來選情太大,如今我稍修改觀點,不管下一任市長是誰,已到口的稅收要吐回來是很難的,頂多只是微調,就像台北市這樣。

上述不確定項目中,最有可能在短期內造成衝擊是第五、第六項,因為內政部和財政部在研擬按實價來課不動產持有稅,公告地價按市價計要漲五倍,房屋稅就不知要漲多少了。

持有稅不是交易稅,不是在交易時才課稅,是每年都要繳的稅,政府要救市,應該降低持有稅的不確定性。

(本文由淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰口述)

豪宅 房屋稅 公告地價

莊孟翰

現為淡江大學產業經濟系副教授,曾任行政院經建會諮詢委員、台北市政府經濟發展委員會委員、新北市都市更新及爭議處理審議會委員、國家卓越建設獎評審委員。
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