兆基事件敲響社宅政策警鐘

近期兆基相關企業的財務爭議持續延燒，不僅公司債兌付問題受到關注，兆基屋管部分銀行帳戶更因刑事告訴遭列為警示帳戶，影響日常收付。兆基方面則強調，相關企業屬不同法律主體，法律責任仍有待司法釐清。

但兆基事件真正值得關注的，不只是一家企業的財務問題，而是當政府大量透過民間企業執行社會住宅政策後，是否建立了相應的監督及風險管理機制。

政府擴大社會住宅政策，除了直接興建社宅，也大力推動包租代管，將民間既有住宅導入政策體系。此方向本身沒有問題。台灣民間住宅存量龐大，政府不可能完全依靠自行興建社宅滿足需求，透過專業業者媒合房東與房客，可以降低行政成本並加快政策推動。

問題在於，政府把政策執行交給市場的同時，是否建立了足夠的監理制度？兆基就是值得檢視的案例。今年初，兆基完成12億元聯貸，當時公開資料顯示，其管理物件已達2萬8,000件、遍及全台，也是政府社會住宅包租代管的重要業者。當這類大型業者出現財務或公司治理問題，風險就不再只是股東與債權人的問題，而可能影響房東、房客及社宅政策的公信力。

首先，政府追求業務規模的同時，也應注意集中度風險。包租代管具有規模經濟，大型業者雖有能力承接更多政府案件，但當案件高度集中，也可能形成「大到不能倒」的問題。一旦管理數萬戶的大型業者出現問題，政府很難置身事外。因此，業者規模愈大，監理強度也應隨之提高。

其次，政府對包租代管業者的監督，不能只重視履約，更應納入財務風險。業者代收租金、保管押金、承接政府補助，其財務健全程度直接關係房東與房客權益。政府應建立分級監理制度，對承接政府案件達一定規模的業者，提高財務揭露要求；房客押金、代收租金及政府補助款，也應與企業自有資金適度隔離，避免財務危機波及代管資金。

另外，政府也必須建立預警及退場機制。企業財務惡化並非短期形成，重大債務到期、授信條件改變、以及公司治理問題，都可能是早期警訊。對大型業者，政府應建立預警及緊急接管制度。一旦發生重大財務問題，契約如何移轉、押金與租金如何保障，都應有明確程序，避免企業危機演變成公共政策危機。

兆基事件也提醒政府，應重新檢視社會住宅政策的績效。政府興建社宅，是增加可以長期掌握的公共住宅存量；包租代管是將既有民間住宅導入政策服務；租金補貼則是提高租屋家庭的支付能力，三者功能不同。

原本就在市場出租的住宅，加入包租代管後雖然提高租賃保障，卻沒有增加住宅供給。因此，政府公布住宅政策績效時，應將新增公共住宅、包租代管及租金補貼分開呈現，才能真正看出住宅問題改善多少。更重要的是，當政府愈依賴包租代管快速擴大政策成果，就愈應重視承辦業者的經營與財務風險。

兆基事件不應成為否定包租代管的理由，而是提醒政府，當包租代管規模愈來愈大，就必須將其視為重要公共服務體系治理。政府可以委託民間提供服務，卻不能把公共責任一起外包。

兆基最終是否涉及法律責任，應由司法調查。但政策檢討不必等待司法判決。政府應藉此完善大型業者的財務監理、資金隔離、集中度管理及退場機制。

兆基事件真正敲響的警鐘是：政府利用市場力量擴張公共政策時，也必須建立與其規模相匹配的監理能力。否則，今天創造的是政策績效，明天承擔的可能就是政策風險。

社會住宅是為了讓人民住得安心，而替政府執行政策的制度本身，更應該先讓人民安心。