老屋延壽治標 老屋重建才治本

台灣今年將邁入超高齡社會，而屋齡超過30年以上的住宅占比達55.7%，面臨人屋雙老的困境。內政部因而於2月6日宣布今年度將辦理「老屋延壽計畫（草案）」。內政部預計針對30年以上4~6樓且初評安全的集合住宅，補助其室內外空間整建維護的經費。不過，老屋延壽計畫只能治標，內政部最終必須處理老屋重建的治本問題。

針對老屋重建，內政部曾於1998年制定「都市更新條例」，之後於2017年制定「危老重建條例」。不過，這兩項政策的執行績效不佳。截至目前為止，危老重建案件不到4,000件，而都更案件少於1,200件，顯示老屋重建步履蹣跚。以台北市為例，2018至2023年間，以每年平均核發住宅拆照數計算，若要重建目前屋齡30年以上的住宅，至少得花380年。

由於老屋重建政策績效不彰，故內政部擬以老屋延壽計畫彌補。雖然內政部立意良善，但此計畫面臨的阻力，恐不少於老屋重建。老屋延壽計畫是否奏效，取決於老屋住戶預期延壽後的好處，是否能超過延壽所導致直接及間接成本的加總。目前老屋重建大多由建商擔任實施者，故住戶不需自行掏腰包；反觀由於合乎老屋延壽計畫補助資格者眾，但內政部預算有限，故只能對住戶小額補貼。因此，如何分攤直接成本扣除補貼後的差額，形成住戶協商過程的難題。由於各住戶皆希望老屋延壽方案優先維護整建自家房屋，但卻不願付擔超過平均分攤的金額，往往難以達成共識。

至於間接的機會成本，則為老屋延壽後，住戶須放棄短期內去執行老屋重建的選擇權。若住戶有重建老屋意圖，則會傾向反對老屋延壽。此外，若老屋延壽計畫規模較大，則未擁有非自住房的住戶，可能會因施工期間需要到外租屋，因而採取反對立場。

上述住戶必須放棄的選擇權價值，會隨著住宅屋齡的增加而增加，故老屋延壽方案僅對低屋齡的建築物具吸引力。因此，此方案只是解決這類老屋的「治標方案」。不過，根據目前內政部執行其他相關方案的績效來看，未來參與老屋延壽計畫的住戶恐不多，故內政部不宜偏廢老屋重建的政策；從2019年起，內政部開始執行「私有建築物耐震弱層補強方案」，並提供最高450萬元的補助。然而，截至2024年9月26日為止，只核定166件補助案，且僅20件完工。

民眾參與老屋重建的誘因，取決於政府獎勵制度的強度。目前不管是都更或危老重建，民眾面對的大多數是透過建商為實施者的合作性賽局。在此合作過程中，建商付出營建成本，而老屋所有人付出老屋房地產的價值，以換取新屋的房地產價值。因此，建商及整體老屋所有人，必須談判新屋總產權分配到建商，以及到各別住戶的比例。

過去案例顯示，一樓住戶因每坪房價高於其他樓層，以及頂樓住宅因自行加蓋，故兩者會要求分配較其他樓層更多的坪數。建商則會考量建物完工後，分配到的空間是否有利可圖。因此，容積獎勵愈高、每坪市價愈高，以及每坪含規劃、人工及建材的總成本愈低，則建商參與誘因愈強。由於全台各地的容積獎勵及每坪興建總成本差異不大，故老屋重建絕大多數出現在六都每坪市價較高的地方。

目前屋齡30年以上的住宅，其興建時間為921大地震發生前，故抗震能力顯著低於較新的建物。因此，為規避大地震的風險，老屋重建顯然優於老屋延壽。然而，在目前房價有下行趨勢，但人力、建材成本有上行趨勢的情況下，內政部宜思索一個和房價及建築成本可以連動的容積獎勵政策，以鼓勵民眾參與老屋重建。