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強化稽核 防杜私法人買房亂象

截至今年3月底止,私法人購買住宅作為「宿舍」許可案中,有四戶總價超過1億元。 聯合報系資料庫
截至今年3月底止,私法人購買住宅作為「宿舍」許可案中,有四戶總價超過1億元。 聯合報系資料庫

本文共1390字

經濟日報 社論

最近有民間團體揭露,不少富豪透過投資公司甚至慈善基金會投機取巧,鑽法人購買住宅「許可制」的漏洞。私法人購買「宿舍」和「出租經營」的200多件申請案中,經過內政部審查通過的,竟藏有諸多不合理與荒誕的情形。

例如,截至今年3月底止,私法人購買住宅作為「宿舍」許可案中,有四戶總價超過1億元,20多戶在5,000萬元以上,高達兩成的核可案件屬於豪宅性質,不符「宿舍」的定義。員工數僅一人或為一人公司的有17案,有四成案件的員工為個位數,甚有知名富豪「購買5.6億豪宅作為六人宿舍」,或慈善機構購置近億元豪宅,顯然是富豪買給自己或家人住在豪華的「假宿舍」,卻以員工宿舍之名鑽許可制的漏洞,達到規避囤房稅或營業用房屋稅等稅負的目的。

至於申請為「出租經營」核可的案件中,也有「購買1.3億透天豪宅」出租予一人的情形,「本業與租賃業毫無相關,且購買的住宅在租屋市場投報率顯不合理」等誇張、異常狀況,也獲得內政部審核通過。

限制私法人購買住宅,緣起於「住宅」是給「自然人個人居住」的房屋,而私法人購置住宅,等同於利用其經濟優勢,排擠或剝奪自然人取得棲身之所的機會和居住人權,因此法人購置住宅對居住正義的傷害最大,應該以立法「禁止」為原則,「許可」為例外。

內政部曾公布109年底建物登記資料,發現自然人囤房平均持有5.5間,已嚴重傷害居住正義。沒想到,法人囤房平均持有的住宅更高達25.4間,尤其非不動產及營建業之法人平均持有27間住宅,更令人瞠目結舌。顯然台灣的囤房現象,法人擁有多房的比例及短期交易行為均明顯高於自然人,早就應予以禁止。

內政部在去年1月通過、7月上路的平均地權條例修正案中,新增第79-1條,規範私法人買受供住宅使用之成屋、預售屋,應提使用計畫,經內政部許可方可購買。內政部「得」遴聘(派)專家學者、民間團體及相關機關代表,以合議制審核許可。經許可取得之住房,於登記後五年內不得移轉、讓與。從而內政部在許可辦法中,限定私法人買受住宅的「申請用途」以六款為限,最大宗者為宿舍、供居住使用之出租經營。

然而去年7月起執行的結果,發生上述諸多鑽漏洞的案件,顯然是內政部在把關方面,用便宜行事的內部審核,核可後又無持續追蹤、查核、勾稽等防弊作為所致。要不是民間關注並努力查弊,上述亂象,恐怕無從大白於世。

「徒法不足以自行」,內政部須有務實的作為。建議內政部,對以不實文件、冒借用他人名義或證件申請,或使用計畫違反法令者,應撤銷許可,並施以重罰。內政部「應」成立外部人士占三分之二的審核委員會,訂定務實嚴謹的相關審查標準,審慎把關。

在後續列管方面,內政部應與稅捐、勞動機關加強橫向聯繫,乃至於吹哨人機制,以發揮勾稽查核功能。因為房屋稅是按實際使用情形課徵,私法人購買住房作為住家使用(包括當員工宿舍),可按較低的住家用稅率課房屋稅。且企業以自有房屋作為勞工宿舍,經勞工機關核發證明者,不納入「非自住」住家用房屋(囤房)戶數計算,而按較低的單一稅率1.5%課房屋稅。如企業向員工收取租金,應列為企業之所得;如員工免付租金,則應列為員工之薪資所得,並辦理扣繳。這些租稅因素,是造成私法人購置住宅的關鍵要素。

內政部應將私法人申請許可購置住宅作為員工宿舍的資料,提供給勞工機關,由其查核屬實並發給員工宿舍之證明。核可後,應將宿舍資料提供給財稅機關,憑以勾稽課徵相關稅費,並對檢舉人提供獎勵,以揭發弊端。

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