房價居高不下 住宅政策失靈

蔡政府今天執政滿七年，各界都密集檢視蔡政府施政成果，在各項未達標政見中，以房價居高不下，年輕人買不起房，以致於不婚不生愈來愈多，形成國安危機，最受批評。尤其蔡政府上任時提出的「房市三箭」，在去年就職六周年，被青年團體批為「射垮青年」，現在檢討蔡政府的住宅政策及居住正義的績效，更有必要。

整個看來，蔡政府任內的台灣房價可說是「漲個不停」。內政部統計顯示，成屋的價格指數在2022年第4季來到127.5，以2016年的基期（指數100）計算，蔡政府任內漲了28%。預售屋飆漲更是可怕，以2021年全年為基期，2022年第4季預售屋價格指數來到133.1，疫情嚴重的後兩年預售屋就漲了33％。以蔡總統上任2016年第2季的指數71.1計算，預售屋更漲了87%。

再檢視蔡政府的住宅政策。內政部在2021年7月實施實價登錄2.0，把預售屋納入。財政部也同時實施房地合一稅2.0，把稅制重點放在「抑制投機交易」，將短期交易的定義緊縮為持有不到五年出售，課以35%以上的重稅，且把預售屋納入。但上述資料顯示，房價在這些政策推出後反而開始狂飆，顯然這些住宅政策不但沒有對症下藥。

另一方面，財政部過去三年曾催促六都和新竹縣市，透過提高囤房稅門檻稅率，雖然去年7月起有七個地方政府實施新的囤房稅，效果也是一樣不彰。

從「增加的稅額」來看，根據財政部2023年期房屋稅統計，七個地方政府實施的「囤房稅」新制，受影響的只有25萬餘戶，不到全國開徵總數的3％；稅額僅增加12億餘元，占總稅額1.4％而已。

囤房戶每戶房屋稅平均增加不到5,000元。增加最多的桃園市，囤房戶平均增加不到9,000元；最少的屏東縣，囤房戶平均只增加1,500多元；其餘五縣市則增加4,000元左右。

再看看所有實施囤房稅制的平均稅額，發現自住房屋每戶4,565元，囤房戶平均每戶的房屋稅額僅約1.1萬元。在稅基相同的情形下，囤房族的稅率就算提高到2.4％，表面上好像增加了一倍的稅額，但用絕對金額來看，每多囤一間房屋，實際稅負只增加五、六千元而已。

由此可見，囤房稅1.0雖然在2014年開始實施，但囤房稅的稅額實在太少，囤房族（包括法人）根本就不把囤房稅放在眼裡。也難怪，財政部的房屋稅統計顯示，囤房稅1.0實施九年來，囤房的人數不斷增加，囤房的戶數已高達73萬戶，占房屋總數的8％，所繳納的稅額仍不到總稅額的10％。主計總處2020年人口及住宅普查資料，更顯示空屋超過166萬戶，空屋率18.5%，雙雙創下歷史新高。蔡政府的住宅政策至今不見成效，實在是到了非痛改前非的地步了。

此外，雖然內政部的「打炒房」版平均地權條例在今年1月通過，禁止預售屋換約轉售、對炒房者祭出重罰，但因主管官員髮夾彎改為不溯既往，又遲至最近才公布實施細則，讓炒預售屋的投資客安全輕鬆下莊。而且只針對「未來的」「預售屋」，也就是「增加的流量」，根本沒有處理「囤積的空屋」「龐大存量」所衍生的「炒房價」問題。

也難怪，內政部的打炒房政策目前只有對預售屋的「交易量」產生緊縮的影響，房價卻仍居高不下；內政部所謂的打炒房政策，恐怕也是以失敗收場。

總之，房價漲不停，是青年弱勢心中的最痛。蔡政府七年來在居住正義上的績效，也確實是乏善可陳。建議蔡政府和陳內閣，在剩下一年的時間裡，一定要痛切檢討政策的盲點，特別針對龐大巨量的囤房空屋，提出具體有效的住宅政策，抑制房價不合理上漲，對青年弱勢作個起碼的交代。