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租金實價登錄 應全面實施

房市示意圖。記者游智文/攝影
房市示意圖。記者游智文/攝影

本文共1422字

經濟日報 社論

今年7月1日開辦的300億擴大租金補助專案,截至8月底有27萬戶申請。在端出各種牛肉吸引房東及房客,甚至允許違章建築的承租戶也能申請的優惠下,仍未能達成50萬戶的目標,因而內政部將受理時間延長至10月31日。根據主計總處2020年人口及住宅普查報告,推估租屋者共87.6萬戶,因而只有約三成房客申請補助。這顯示,房東企圖逃稅,以致阻撓房客申請,是此專案欲振乏力的主因。因此,正本清源之道是全面實施租金實價登錄,以阻斷房東心存僥倖的念頭。

現行「租賃住宅市場發展及管理條例」規定委託仲介租屋,才需實價登錄,因而多數房東自行找房客,以避免暴露租賃所得。今年5月討論修訂此條例時,在野黨曾提出包括租金扣除額每月由1萬提高至2.5萬元、列舉改特別扣除以及強制「租屋實價登錄」等賞罰並行的方式。然而,內政部卻認為難以掌握租賃契約,以及貿然推動可能造成房東出租意願下降、租金上漲等問題,而建議暫不修正。

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租金全面實價登錄政策牽涉到兩個層次的問題。首先,是如何去推動;其次,是如何有效執行。

無法突破人性自利的本質,是推動此政策面臨的枷鎖。為順利推動此政策,內政部必須先擬草案送至行政院院會決議通過後,再送到立法院審議。根據房屋稅籍個人歸戶統計資料,目前全國共52.6萬人擁有非自住房。然而,多數行政部門的高官,以及多數立法委員都屬此群體,因而缺乏誘因去推動此法案。類似情形在國外也屢見不鮮,例如,紐西蘭過去50餘年的歷任政府,曾經組織過八次稅制改革委員會,雖然每屆委員會都提出課徵房產資本利得稅的主張,但最後皆被否決掉。

推動租金全面實價登錄的立法過程,還需要一些配套措施,以彌補對房東及房客權益造成的損害。首先,對於房東宜採恩威並濟的方式。若房東誠實申報,可以不追究過往逃漏稅;若房東仍蓄意不申報,則可追討過去的逃漏稅,並加重懲罰。其次,市場租金會隨全面實價登錄後上漲,因此,可以將房客所享有的列舉扣除額由目前每戶12萬元,大幅優惠到比如二倍的水準。近來個人綜合所得稅申報戶中,有51%不用繳稅,而有32%只面對5%的稅率。由於相對房東而言,房客所得較低,因而幾乎只會被課徵0%或5%,故此種優惠造成的稅損有限。

在租金全面實價登錄立法後,接著政府面對如何去進行稽徵的行政程序問題。首先,由於必須掌握到租賃契約,才能獲得租賃所得的資訊。因此,參考國外作法,政府可以成立一個半官方組織,並要求房客在租賃契約生效一定期限內,必須將契約書及保證金寄達。而在契約到期後,此組織可根據房東及房客的協商結果,將保證金分配給雙方。

其次,國稅局需要提高稽徵效率。全面稽查52.6萬擁有非自住房屋者,行政成本所費不貲。然而,其中有42.3萬人只擁有一間非自用住宅。因此,國稅局可針對其餘10.3萬擁有多間非自用住宅的人,隨機稽查一定比例,並在不違反隱私權的原則下,揭露對逃漏稅情節嚴重者的後續處理情形。

即使強制租金實價登錄,仍會出現違法情形。不過這些大多發生在租期短、房東及房客間有糾紛,且租金較便宜的租賃契約,因而稅損有限。反觀租期較長、房東及房客間關係和諧的租賃契約,房東大多收取較高租金,而且也較會誠實申報。如此,政府可將申報租金所得增加所獲得的稅收,回饋到個人綜合所得稅率的調降。這不僅可不變動民眾的租稅負擔,也可解決租金黑市的歷史共業問題。

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