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利率向上 謹慎評估房市衝擊

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

本文共1382字

經濟日報 社論

隨著美國聯準會調升利率3碼(0.75%)的步調,我國央行也跟著調升利率半碼,雖然調升的幅度比美國小很多,但是今年調升幅度累積也達到1碼半(0.375%)的水準。從調升前不動產抵押放款利率1.31%來看,0.375%已經算是不小的幅度。而且,由於美國通膨還在持續,市場預期聯準會還會持續升息,7月可能會再升3碼,8、9月仍會再上升,有學者預估美國未來可能會再上升達6碼。為了減緩台美利差過大,我國央行可能還會持續調升利率。如果利率再調升1碼半,台灣放款利率就會達到2%,不但嚴重影響國內經濟,對於不動產市場的衝擊,更是不在話下。

過去幾年,受到疫情影響,國內外經濟大環境不佳,但是國內房地產價格仍有相當幅度的成長,尤其是中南部的漲幅更是可觀。依清華安富指數統計來看,去年1月至今年3月,全台灣房價平均上漲11.5%,其中六都漲幅最高的是台南21.7%,其次為台中的18.9%和高雄的13.3%。造成房價上漲的主要原因有幾個:第一,經濟雖然表現平平,但產業間的差異頗大,電子產業特別暢旺,股價也大漲,讓不少人變得更有錢,對於房地產投資的需求大增。第二,大陸台商這幾年返台資金大增,有許多都投入不動產,推動房價上揚。第三,台積電在中南部設廠,帶動上下游電子廠也去投資,許多電子新貴隨著工廠南移,前進這些地區買房,進而拉動中南部的房價。第四,最重要的因素還是因為過去幾年利率維持低檔,貸款購屋成為很好的投資工具,導致房價上升。

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為了抑制不斷上漲的房價,央行幾度推出打炒房政策,主要是以選擇性信用管制為主,包括針對雙北和部分房價飆漲的地區、高價格的房子、還有第二戶以上的房子,以及企業購屋等,降低購屋的貸款成數。另外,前不久央行也嘗試拿掉不動產貸款寬限期,以及縮短放款期限,來增加購屋者掌控金流的難度,真是積極打炒房。但是,以實際房價不斷上漲的情況來看,這幾波打炒房政策的效果顯然不是很好。

從今年以來,不動產交易價格雖然仍呈現上升趨勢,交易量卻已明顯減少。以清華安富房價指數的統計數據,整體房價指數由去年12月的137.76,逐月上升到今年4月的141.23。但是,同期間的不動產交易量卻明顯下縮,今年前四個月全台灣的住宅交易量只有6.2萬戶,比去年同期的8.1戶少了近23.4%;而且,這段期間是每一個月都大量減少,這表示不動產市場的確已進入明顯的衰退期。同時,由於「量比價先行」的歷史經驗,當不動產交易數量不斷減少,賣方就會逐漸下修賣價,於是房價也會出現下跌走勢。

上述清華安富指數的數據只統計到4月,現在6月利率又調升半碼,而未來如果央行被迫隨著聯準會不斷調升利率,不動產市場一定會更為冰冷。央行如果把利息從原本的1.31%上升到2%,貸款1,000萬元每個月增加的利息支出會達到5,750元,購屋人的購屋意願一定會受到影響。所以,日前信義房屋針對600位購屋者的民調顯示,有57%的有意願購屋者會選擇暫時觀望。當然,這其中還有一部分人是因為最近股價大跌,導致他們存股來當頭期款的金額也受到影響有關。

無論如何,最近因為嚴重通膨,美國聯準會不斷加大升息幅度,強力收回貨幣供給,其他國家勢必會跟進,以免資金外流、貨幣貶值。台灣民眾早已習慣低廉的貸款利率,現在只要利息略為上升,就會對不動產市場產生很直接的壓力,進而造成對我國總體經濟的影響。央行在採行相關政策時,必須更謹慎思考。

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