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壓低房價為何徒勞無功?

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房市示意圖。(本報系資料庫)

本文共1434字

經濟日報 社論

立法院財委會罕見地在休會期間赴財政部考察「打炒房措施執行成效」,隨後又到中央銀行考察「選擇性信用管制執行成效」。財委會關心房價的作為讓社會耳目一新,並為立院其他委員會樹立了問政典範。

房地產價格高不可攀一直都是台灣無殼蝸牛族的痛。根據內政部統計,今年第1季全國房價所得比為9.13倍,亦即平均家庭要工作九年以上才能付清房價。若以個別縣市觀察,台北市與新北市15.54與12.25倍的房價所得比更是高得驚人。年輕人面對高房價的殘酷現實,不僅生活上難以喘息,更影響人生與家庭規劃,是形成少子化現象主因之一。

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雖然最近政府各部門齊心協力的「打房」獲得社會正面評價,不過嚴格地說,在各種壓抑房價措施中,只有禁止預售屋的紅單交易與實價登錄2.0對嚇阻房市投機心態稍有幫助。至於政府藉7月實施的房地合一稅2.0,以及央行先前推動的信用管制政策,想對房價產生立竿見影的壓制效果就恐怕會失望了。

財政部說明房地合一稅2.0實施一個月,房地產交易案件萎縮四成,所以看起來「打擊短期炒作已有初步成效」。而央行也認為過去除了信用風險管控,更進行14次的專案金檢,總裁因此對上漲房價感性地說「我總覺得這一波,比上一波來得小一點」。可是房地產交易的實情卻是7月份大台北地區信義房價指數竟比去年同期上漲了10.7%;台北地區房價並未因政府的打房政策而緩漲。

檢討起來目前政府執行打房政策是忽略了預期心理的運用,且過度相信租稅與信用政策的能耐,卻未正視住宅政策須配合國家整體的發展策略。過去政府推動房地合一稅1.0時有六個月的緩衝期,能讓市場有充分的時間形成預期心理,進而成為抑制房價的有效壓力。可是這次房地合一稅2.0從通過到施行僅短短二個月,市場反應措手不及,反而遏止房價向下螺旋進行的動力。顯然政府急於展現打房的決心竟抹殺了房地產交易需要時間醞釀的特性。

房地合一稅2.0的設計加重短中期房地產買賣的稅負,這樣反而讓持有者惜售,影響到房地產供給,房價自然也就無法回落。所得與財富分配不均以及區域發展不平衡亦是房價高攀不起的癥結。

我們若以四年前的房價負擔能力跟現在做比較,便可發現兩者其實相差不大,甚至平均還有些微改善。所以房價負擔不起應與作為分母的勞工薪資成長遲緩有關。這十年來台灣每人GDP年平均成長率為4.7%,但勞工經常性薪資與總薪資卻只有2.2%與1.7%的年成長率。勞工薪資成長過緩,房價自然高不可攀,而富人買豪宅保值的示範效果,讓房價要跌也很困難。所以合理分配經濟成長紅利,有效提升勞工薪資水準才是舒緩房價過高的重要手段。

決定房地產價格的另一特質就是位置因素。政府如果能重視區域的產業、交通、衛生、教育與活動機能的平衡發展,人們就不會侷限只想在特定地區生活,自然就舒緩都會區房地產的供需壓力,房價長期也就會趨於平穩。所以政府除了要在都會區推動社會住宅外,更要規劃台灣全島各個生活區與城鄉平衡的發展。

讓房價變得能夠負擔永遠應該是政府的優先施政目標。目前政府以財政及金融手段急就章地打壓房價,無法根本解決問題,充其量只是政治減壓的作為罷了。

我們呼籲政府應以全面性的社會建設來解決年輕人住的問題,而其中社會住宅、所得分配與區域平衡發展都是必須落實的重點項目。很可惜目前除了社會住宅稍有進度外,執政者似乎忽略所得分配與城鄉建設才是長期減輕房價負擔的王道。

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