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囤房稅、房地合一稅應一併改革

2021-01-28 02:21經濟日報 社論
房地合一
  • 房價
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本報系資料庫
本報系資料庫

根據內政部的最新房價指數,2018年至去年第3季,房價已經連九季上漲,尤其台南漲得最多,有立委質詢財政部長蘇建榮,未來財政部會採取何種措施?蘇部長表示,將優先檢討房地合一稅,抑制不動產短期交易,提高短期交易的稅負,以減少炒作行為,最快下會期提出修法。至於各界呼籲加重囤房稅,蘇部長則表示,必須審慎整體考量,將列為「下一階段檢討」項目。

相對於中央銀行去年12月初的選擇性信用管制措施,以及內政部的實價登錄虛耗兩年後,終於在去年底立法院三讀通過「實價登錄2.0」,揭露完整門牌或地號、預售屋全面納管並即時申報、加重罰則,並禁止紅單轉讓,總算跨出重要的一步,財政部的作為實在是太遲緩、太保守,甚至沒有抓到重點。

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央行的信用管制已部分抑制了「投資(機)客繼續買房」的動機,可降低假性需求;內政府的實價登錄2.0也把造成近年房價上漲的元凶預售屋、紅單納入規範,未來任何人都可查得不動產交易的實際價格,有助於財政部的房地合一稅清楚掌握「稅基」以及有效徵收。

而房地合一稅本身,在「稅率」的訂定方面,當初就已有抑制「個人」不動產短期交易的設計,對於個人持有不到一年就賣出,課以45%的稅率;持有不到兩年的交易則課以35%的稅率;持有兩年以上至十年則課20%的稅率;持有超過十年則課以15%的稅率,可見得個人不動產短期交易的稅負其實不輕,也對民眾(包括投資客)長期持有給予鼓勵的用意。

因此,蘇部長所指的檢討房地合一稅應該不是針對短期交易的稅負已經不輕的個人。因為,財政部如果還要針對個人的不動產短期交易提高稅負,不外乎提高短期交易的稅率(例如一年內的交易稅率超過45%、二年內的稅率提高到超過40%等),或將「短期」的定義更加嚴限(例如持有不到兩年的交易,課以45%的稅率;不到四年的交易課以40%的稅率等),其實已太嚴苛,且會產生「閉鎖」效果,妨礙市場的交易,讓投資客乾脆就延長持有期間,反正持有成本(包括房貸利率、地價稅及房屋稅等)本來就很低,則市場賣出的數量下降,反而讓房價更居高不下,至少是無助於抑制當前房價飆漲的問題。

財政部急著要檢討房地合一稅,推測應該是針對「法人」的房地合一稅稅率最高只有20%這部分。許多個人以「一人公司」的方式,持有並交易不動產;甚至有些企業是由許多個人集資,不事「生產」而專門投資不動產,愈是短進短出,節省的交易所得稅負愈多,這部分確實是很明顯的漏洞。因此我們支持財政部應劍及履及的修法堵住稅法的漏洞,甚至可以直接引用「實質課稅原則」,對於此種違背稅法之立法目的,濫用法律形式的避稅行為即時予以約制。

但是,房地合一稅對民眾長期持有給予鼓勵,其實也讓投資客在平時持有稅負輕微之外,享受到所得稅的優惠。因此要健全房市,抑制房價飆漲,立即檢討修正囤房稅制和防堵房地合一稅的漏洞一樣重要,不應拖到下一階段再檢討。因為,台灣有不到4%的人,持有房屋總數的14%;2013年至2019年之間,新增106萬戶房屋竟有四分之一是由多屋者取得,可見得囤房現象愈來愈嚴重,不但掩蓋房市供過於求的真相,反讓自住的剛性需求無法獲得滿足,更使房價不斷上升,超過所得成長,嚴重傷害居住正義。財政部怎能在囤房稅的改革方面,僅以「房屋稅影響全面」等不清不楚的理由,繼續慢條斯理呢?

房地合一 房價 投資
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