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房價飆漲 低利環境是元凶

2020-12-07 02:00經濟日報 社論
房價所得比
  • 房地產
  • 銀行業

在利率偏低、國際熱錢湧入、資金回台潮之下,國內房價、租金持續飆漲,屢創歷史新高,隱然引發民怨。為此政府推出「健全房地產市場五大方案」,宣示「打擊炒房」的決心,但也同時表示並非「打房」。然而,「打炒房」而非「打房」就能達到「健全房地產市場」的目標嗎?

根據內政部最新發布的第2季住宅價格指數,全國住宅指數為105.39,較去年同季上漲3.74%,不但已連續七季上漲,還是六都齊漲。值得注意的是,此一指數從2015年第1季歷史高點的100.77到去年第2季的101.59均維持相對穩定的高檔,但一年來又暴增到105.39。在低利環境持續、資金與海外就業人口急速回流、央行不斷供給資金帶來的房地產需求下,房價必然還是易漲難跌。日前央行副總裁陳南光指出政府應採取政策措施以預防出現房地產市場對泡沫的預期,甚至還引發央行內部與理事會的衝突爭議。事實的情況是房地產泡沫已非預期,而是正在快速累積。

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更重要的是,房地產是否健全還不能只由動態的房價趨勢來看。台灣的房價所得比持續居高不下,全國平均為8.66倍,也就是不吃不喝也得近九年才買得起房,這一比例在台北市更高達14.39倍,即使六都中最低的高雄市都還有7.27倍,比起東京的五倍或新加坡的4.5倍都要高許多,高到嚇人的房價所得比才是政府應該嚴肅面對的課題。

近年來台灣所得提升有限,青年低薪狀況普遍,面對房價上漲快速,實苦不堪言。政府無法有效提升實質薪資,即使抑制房價上漲,也不過是維持現狀而已。如果真要「健全房地產市場」以落實蔡總統宣示的居住正義,「打房」而不只是「打炒房」又有何不可?

房地產是標準的非貿易財,不同於一般商品可透過進口來調節過高價格,因此很難僅用市場供需來分析。房地產價格通常是資金現象,只要低利環境造成市場資金豐沛,價格必然攀升,各國經驗屢試不爽,1980年代的台灣及2010年代的中國大陸都是眾所皆知的顯例。

對於政府的打炒房政策,民間實在沒有信心,也因此要求修法實施囤房稅或推動實價登錄2.0的呼聲不斷。但基於房地產價格的特性,只要資金取得成本低,即使是提高囤房稅或實施實價登錄2.0,恐怕也難有效抑制房價上漲。

中央銀行對於房價問題至為保守,至今仍表示「將先對銀行業者道德勸說、派員到銀行了解不動產放款情形」,至於實施信用性管制的時機,還「須由央行理事會決定」。央行一方面採行低利放水讓資金漫灌,一方面連築堤圍堵都顯得猶豫不決。多年來,央行理事會的決策模式眾所皆知,恐怕即便副總裁有不同意見都難以成事。再者,今年初美國聯準會因疫情嚴重而連續降息,台灣經濟穩健許多,央行卻也不顧國情、跟隨降息,進一步給了今年房價高漲的養分。若要追究房價飆漲責任,央行難辭其咎。

央行總以維持總體經濟景氣的理由而採行低利率政策,但多年來已證明無助於促進投資,想要投資成效,還不如靠美中經濟戰來得有效。事實上,低利率不但扭曲了資金運用的最適配置,更惡化了所得分配,對整體經濟影響極劇。此外,房地產高漲更提升了實體經濟的成本,不只房租高漲影響商家經營,台商回台投資面對高房價地價,長嘆者多有。央行的低利率政策是否真的有助於總體景氣,也值得質疑。

另一方面,至今仍有央行理事認為房地產是「龍頭產業」,可以帶動產業發展、活絡經濟。事實上,研究已證明高房價具有明顯的排擠消費效果,特別是家庭文教支出。如今高房價已成青年高負擔,還排擠了教養下世代的支出,青年世代不敢婚生的少子化問題只會更加惡化。

健全房地產市場是一個必要的神聖目標,不僅為了避免資金錯置,更是為了維護人民生養權利的「居住正義」。央行對高房價負有主要責任,在「五大方案」中卻只有「必要時採行選擇性信用管制措施」,這樣的「健全房地產市場方案」,真的很難達標。

房價所得比 房地產 銀行業
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