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陳冲:逆全球化浪潮起 八大「脫鉤」重組新供應鏈 20:40

舒緩房價的有效對策

2020-11-16 02:00經濟日報 社論
房地產
  • 房價所得比
  • 房市

最近央行副總裁公開關切房地產過熱對經濟可能產生的負面效果,瞬間引發社會強烈回應,「打房」之聲四起;上周央行總裁楊金龍更約了六家房貸主要銀行董事長「喝咖啡」。其實,央行官員關心房地產市場早已有跡可循,從9月的央行理監事會議摘要便可得知,會中有數位理事關注房市泡沫化的可能,建議必要時要採取選擇性信用性管制,以遏止房地產價格飆漲。

房地產供應鏈縱使不是台灣「火車頭產業」,市場變化卻是社會最關心的議題。「有土斯有財」的觀念深植人心,而擁有房舍是民眾一生中最重要的投資決定。但房地產價格也是人們心中之痛,總覺得高攀不上。內政部統計,今年第1季全國房價所得比是8.7倍,其中台北市更高達14.4倍。民眾若要購屋貸款,雖然利率下跌,但全國房貸負擔率仍達34.6%,台北市更高到57.6%,遠超過一般能接受的30%門檻。試想,一個家庭超過五成的可支配所得都用來付房貸,日常生活要如何過下去?

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房市成為政府最棘手的問題。面對房價高漲,央行自2000年以來便不遺餘力進行各種調節措施,其中包括著名的豪宅貸款成數限制。可是,台灣房地產價格照樣上漲,即使有兩稅合一稅的抑制,但一年後房價又逐步上升。政府這些壓抑房價措施,不是成效有限就是時效不長,我們不能期待常用的金融與租稅手段真能讓房市軟著陸。

根據央行10月在立法院的業務報告,官方對這波房地價格上漲,僅認為是溫和初期,且上漲區域南熱北溫,尚屬關切階段。由於政府預測內需是推動明年經濟成長的主要動能,此時若壓抑房市,可能會影響明年的經濟成長。再者,目前餘屋充斥,加上都更、危老及新屋開工都會對房市形成壓力,房價飆漲機會也相對變小。

政府或許關心打房不利明年經濟,但這不代表沒辦法和緩房價上漲壓力。加速近8萬戶的餘屋去化,及降低投資或投機房地產的需求,都是可考慮的短期措施。在資金寬鬆環境下,傳統管控手段都傾向以增加房地產持有成本,加重租稅負擔。例如,有人主張要對房地產交易核實課稅、持有過多房地產要繳囤房稅等。但是,對於囤積大量餘屋的房地產商而言,許多措施是可以規避、忍受而變得無效。

當增加持有房地產成本的懲罰措施無效時,建議政府不妨換個角度思考,透過提供誘因來讓持有者樂於釋出餘屋。政府可對特定地區的某些房型提供租稅優惠,鼓勵餘屋持有者以較為合理的價格滿足剛性需求。與此同時,政府持續推動實價登錄、囤房稅等做為中期施政目標,形塑釋出餘屋的動機與壓力。短期優惠措施鼓勵房地產釋出,可稍和緩漲價壓力,也有時間建立更合理的房地產租稅制度。

房地產市場起伏最會牽動社會情緒,急漲或急跌都不是大家所樂見的。理想的房地產市場是房價微幅上漲,而薪資所得上漲速度較其更高,能讓住屋需求者負擔得起。房地產市場平穩發展因此需要兩大支持:勞工薪資所得增加,以及區域經濟平衡發展。建設生活機能良好、就業機會眾多的新興區域,不僅促進經濟發展,也可舒緩生活過度集中於都會區的高房價壓力,這才是雙贏策略。政府如能成功推動都會區附近的城鄉發展,房市問題自然就較易化解。

「以量制價」是觀察經濟歷史可得到的常規定律。以懲罰性措施抑制需求打壓房市終將徒勞無益。畢竟人們持有房地產的慾望是文化傳統,投資不夠多元,以及所得(財富)分配不均造成的。政府必須透過供給面政策來化解才是良策;短期獎勵餘屋釋出,中期健全租稅體制,以及長期推動都會周邊城鄉平衡發展,是各方皆贏的政策思維,建議政府不妨朝此方向多做些努力。

房地產 房價所得比 房市
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