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房市健康化 別影響危老都更

2020-10-24 00:49經濟日報 社論

我國房市確定連續兩年回溫,最近國內政壇的一個熱門話題是:政府要不要打房?雖然央行副總裁陳南光與財政部長蘇建榮先後釋放了政府打房的訊號,但央行總裁楊金龍對此事踩了煞車。楊金龍在回應立委詢問是否要採取選擇性信用管制應對房市過熱時,他不認為現在是適合的時機。

楊金龍的談話可以從兩個層面來看,第一,楊金龍並沒有否認國內房市已有過熱的跡象,因為央行下半年已盯上了此事;第二,楊金龍認為現在不應採取選擇性信用管制,是因為還在疫情中,台灣經濟表現即便較其他國家佳,但還沒到可以鬆口氣的時候。若從這兩個角度來看,包括央行在內的財經部會,必然會對房市過熱一事出手,只是出重手的時機點不是現在。

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今年房市轉熱是由幾個客觀因素所造成,首先,房市在2015年達到近年波段高點後開始回落,經歷2016至2018三年的沉潛後,2019年房市已看見明顯的復甦跡象。今年初開始的新冠肺炎疫情,原本外界還預期會讓房市跌一跤,但持續探底的利率、國內緩和的疫情與台商回流潮三個因素結合,讓今年房市表現更勝去年,引發國人對房市彈升的擔憂與不滿。

蔡政府在2016年贏得總統大選,其中一個原因是攻擊馬政府任內的房價飆漲問題,成功地吸引了反高房價的民怨目光。今年房市的上漲讓民怨再度累積,外界對囤房稅、建案高公設比的討論度很高,即反映了這股民怨正在醞釀。蔡政府對此不可能視而不見,所以包括財政部、金管會近期陸續釋放了打房的信號,只要房市繼續彈升,政府就會真正出手,而不僅限於目前的口水打房。

我們樂見政府採取手段讓國內房市健康發展,但我們要提醒政府在控管房市時要有更細緻的應對措施,其中特別重要的是都會區危老建案更新近兩年開始有了顯著進展,如果打房措施全面性展開,很有可能打擊到危老建案更新的意願,不利於官民合作推動防災型都更。

從央行的報告可以看出,今年房市的表現是南熱北溫,中南部房市因為台商回流、台積電擴廠等效應,房價漲勢明顯優於北部。北部是危老建案推動的熱區,目前全國逾30年的準老屋已近半數,超過40年甚至50年的超高齡建築高度集中在北部地區,雙北尤其是老屋的「重鎮」。今年雙北的危老屋重建頗有進展,除了官方的獎勵支持,另一個重要原因就是房市回溫,提升了業主推動危老屋改建的意願。

過去國內許多學者已警告,北部地區因為斷層、消防等因素考量,危老屋的公安隱患愈來愈高,推動危老改建已是刻不容緩的議題。政府一旦實施打房措施,除了要精準地針對投機客、炒房客下手,避免波及到危老都更族群,在周邊配套上,像是實施選擇性信用管制時,也要慮及避免讓危老屋都更遭到池魚之殃。

國內房市有幾個根本問題短時間內難解,像是不動產的持有稅負低,囤地與囤房成本低,這部分的改革並非單純的財經議題,而是歷任政府都難處理的政治問題。所以過去多次房價出現飆漲,這個根本問題未解,採取的治標手段都難讓國內房市合理健康的發展,最終還是得靠供過於求的市場機制讓房市硬著陸。

未來一至三年包括我國在內,因考量疫情因素影響,極可能繼續維持低利率的環境,以振興經濟發展,這是國內房市短期內欲小不易的根本因素,若明年房市仍繼續維持今年發展的勢頭,政府必然會真正出手打擊,建議政府必須有短中長期的因應措施,不能等到房市投機氛圍一發不可收拾的時候才出手,且在推動房市健康化的同時,也必須兼顧危老屋改建的目標。

房市 楊金龍 疫情
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