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推廣高齡友善宅 找出最佳方案

2020-01-02 23:43經濟日報 社論

高齡少子化的人口趨勢來臨,銀髮住宅的發展已到了政府不容忽視的地步。去年12月下旬台中市烏日區,合勤建設所打造的青銀共生宅正式開幕。新光人壽在新北市板橋區的樂齡宅也接著將對外招租。另一建商日勝生在新北市中和的「樂陶居」銀髮住宅,自2018年開幕至今入住率更達到八成以上。

銀髮住宅在台灣並不是近幾年才興起,早在1996年潤泰集團就已成立潤福生活新象,2005年台塑集團也成立了長庚養生文化村。早期銀髮住宅在定位及盈利模式上未能確立,之後跟進投入的業者少。直到近幾年日本「附服務型高齡住宅」營運模式傳到台灣,再度掀起了銀髮住宅在台灣的發展風潮。

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以台中市今年即將啟用的「好好園館」為例,這座由靜宜大學社工系教授紀金山發起興建的「附服務型高齡住宅」,其營運模式有三大特色,首先是由企業興建銀髮居住空間;其次引進居家照護合作單位,讓有需求的銀髮族,透過合約獲得長照服務;最後是提出「青銀共居」理念,要招攬年輕人也能居住其中。

這種「附服務型高齡住宅」在國內引起興趣,多少也反映出業者想擺脫政府的長照法規,以「居住」取代「照顧」思維,營造健康老化的生活品質,一旦這樣的居住空間發展成功,也能降低台灣銀髮族失能、失智的比重,以及日益沉重的長照財務負擔。

事實上,政府近來已開始關注銀髮住宅的客觀條件,衛福部次長薛瑞元日前在一場演講中指出,因應社會風氣轉變,二代、三代同堂家庭愈來愈少,台灣目前65歲以上獨居老年人及雙老人口(僅與配偶同居),已占全人口比重近三成。內政部次長花敬群在同場研討會中指出,全台目前約有35萬名老人是居住在二樓以上無電梯的住房裡,而台灣屋齡40年以上的老舊房屋中,僅有一成設有無障礙設施。

儘管政府看到了需求,多家建商、保險業者也投入銀髮住宅開發,但是台灣高齡友善的居住環境,仍有諸多發展上的限制。首先,銀髮住宅的營運模式,租賃比銷售更能貼近長者消費意願,其後續的產權維護也更單純,但挑戰了多數建商的盈利考量;其次,即便採租賃模式經營銀髮住宅,但伴隨租賃模式的是長期而又昂貴的保證金,容易讓許多銀髮長者望而卻步,於是如何鼓勵保證金信託或結合壽險業保單,成為另一個發展的考量。

第三個限制,也是目前最大的挑戰,就是銀髮住宅用地取得不易。雖然透過都市更新或社會住宅的建立,多少能協助銀髮族獲得所需的居住環境,但這兩項模式都不是專為銀髮族量身打造,在硬體規畫上難免出現未盡如意的遺憾;若是由業者興建全新的銀髮住宅,依照前述所提「以租代售」的模式,不動產成本回收時程又將遙遙無期。

有一項銀髮住宅用地取得方式,已為部分產官學專家們所倡議,就是與仍在辦學的公立高中職及大專院校合作,利用校園閒置的校舍,改建成銀髮住宅。這種結合校園與銀髮住宅的發展模式,一方面可改善少子化後各校招生不足的財務困窘;二方面是讓銀髮族的居住能伴隨著運動場、圖書館等優質環境;三是結合學校的技職學程,協助銀髮族重新獲得職場再就業的動力;四是透過校園延伸「青銀共居」的理念,搭起青年人與銀髮族更多對話空間。

根據玄奘文教基金會執行長林博文研究指出,大學校園跨域連結的退休社區,在美國已經風行多年,全美至少有107所大學已參與了校園與退休族群共生計畫,這種模式或許可為台灣發展高齡友善住宅的借鏡與推廣方向。

銀髮族 建商 長照 社論
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