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房地政策乏善可陳 該檢討了

2019-09-05 23:34經濟日報 社論

國內房市明顯供過於求,自有住宅比率屬於全球最高,照道理房價不應該飆漲至如此高不可攀的地步;即使近年政府實施了奢侈稅、房地合一稅、豪宅稅、囤房稅及實價登錄等抑制房價措施,使得房價呈現緩漲現象,但房價所得比仍居高不下,讓低薪所得的年輕人還是只能望屋興嘆,早已放棄買屋的念頭,寧租不買,如此又再衍生為不婚不生的態度,成為國安隱憂和社會經濟的問題,令人擔心。

同時,我國租金指數從2014年12月以來至今年6月,已連漲54個月,如果從上一波租金指數下跌的2011年1-2月起算,租金指數從96.21上升至今年6月的102.68,總共上漲6.47點,長期來看也走了八年半的漲勢,對於寧租不買的年輕人來說,壓力可謂有增無減。

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寧可租屋的原因,根據房地產業者的調查,有44%民眾認為,租屋的優勢在於「不需要背房貸、可減輕日常生活消費壓力」,21%認為「有餘裕資金供其他投資運用」,亦即有近六成五民眾,主要是基於資金財務因素考量而選擇租屋。至於搬遷機動性大、不必擔心房價起伏、避免負擔稅費等消極因素,更加使得年輕人不願承擔購屋的風險。

因此,面對有增無減的租屋需求,房租上漲似乎難免。但台灣的空屋率很高,保守估計至少10%,高則甚至可能超過二成,房租實在沒有連續上漲八年的道理。政府有必要好好檢討當前的房地政策,拿出像樣的措施。

首先,最重要的還是政策要能持續讓多屋族釋出空屋,因此提高持有成本,包括合理調高公告地價、房屋評定現值、調高囤房稅稅負是必要的手段。但目前地方政府大都有政治上的顧忌而不敢單獨行動,甚至退縮地把好不容易調漲的稅基又調降,中央政府有必要協調地方政府,同步善盡財政努力,才能有效地釋出空屋。如此則房價必然緩跌,讓年輕人重新燃起「買得起」房屋的希望,也可讓租屋市場因供給增加,房租不再持續上漲。另一方面,蔡總統承諾的實價登錄去識別化改革已經跳票,無法正確揭露房市價格資訊,違背對青年的居住正義承諾,也要負起很大的責任。

其次,政府不應該用補貼青年購房或低率優惠貸款方式當作政績宣傳,因為這樣極可能誤導年輕人及財力不足者,只考慮短期利益而購屋,忽略長期利率可能上升、房價可能下跌的風險,進而淪為房奴,未來背負沉重的還債付息壓力,不但影響總體消費,更會使閒置的空屋惜售,無法讓房價回到合理價位,重蹈年輕人買不起房屋、租屋又很貴的惡性循環。

政策的重點應該放在如何讓想租屋的民眾「租得到」,除了租稅政策要能產生釋出空屋的效果,健全租屋市場的政策,在需求面包括提供弱勢民眾的租金補貼、提高房租的所得稅扣除額等措施,或是在供給面的包租代管、提高房東出租報酬率等,才是根本之道。

對於租得起的民眾而言,大量興建「社會住宅」絕非正確的作法,例如蔡總統在2016年選前承諾的八年完成20萬戶社會住宅,根本就是大錯特錯的政策,若真的落實執行,只會讓房市崩盤,造成資源的浪費。所幸實際情況是興建社會住宅的進度嚴重落後,建議蔡政府寧可跳票也不要大肆興建社會住宅,以免造成嚴重的房市問題,屆時將是不可承受的沉重責任。

對於想租屋也租得起卻「租不到」的民眾,例如單親家庭、孤獨老人、貧窮或身心障礙者,政府興建社會住宅才是答案。但政府仍應先盤點有多少的公有閒置建物可供改建為公宅,優先滿足這些弱勢者,不足的地方再以社會住宅來因應。

總之,目前房市供過於求,房價所得比太高,房租壓力又有增無減,居住不正義的問題仍未獲得解決,蔡政府的房地政策可謂乏善可陳,是該拿出具體的政策作為的時候了。

房價所得比 租屋 社會住宅 社論
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