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地上權當永久權土地買 是業者瘋了?還是市場瘋了?

2019-11-21 18:42經濟日報 張欣民

又有地上權土地天價標出了,南山人壽以總金額159.8億元,溢價60%,每坪744萬元搶下台北市信義行政中心地上權土地,再創國內地上權土地標售歷史新高紀錄,當然市場是一片譁然,把50年地上權土地當永久權來買,到底這是怎麼一回事啊?莫非業者瘋了!

電子媒體來電詢問的第一個問題是,南山人壽是不是買貴了?會不會帶動房市飆漲?是不是買貴要比較才知道,要比較,大家馬上就想到去年9月同樣是地上權土地標售,起初也是以為南山人壽得標的空軍官兵活動中心土地,最後確認是由元大銀行以82億元得標。

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地上權土地拍案驚奇連連

該片土地位在福華大飯店對面,近鄰熱鬧的東區與捷運站,可說是蛋黃中的蛋黃,地段力不輸信義計畫區,70年地上權,得標每坪單價720萬元,當時被媒體封為地上權「地王」,該案溢價率高達223%,與信義行政中心地上權土地溢價60%比較,可說是大巫見小巫,這應該才是讓人拍案驚奇的地方吧!

南山人壽取得信義行政中心地上權土地,只有50年使用年限,得標每坪744萬元,超越空軍官兵活動中心土地,所以有人說南山是買貴了!專業估價師也指出,該案法定容積560%,每建坪的土地成本就要83萬,若是要打造市場上所謂的「豪辦」,估計每坪造價不會少於30萬,加總單坪造價就要113萬,何況還有管銷等等成本,怎麼算都不會有利潤的。

事實上,在地主台北市政府這一方,怕事後被批評賤賣公有土地(還好只是地上權),先前對於該案標售底價之估算已經是找了三家知名估價師事務所算了又算,也適度的再往上調高,但是估價師窮盡三大土地估價方法,還是被南山人壽「有錢就可任性」的估價法給打敗。

「有錢就可任性」估價法打敗三大估價方法

再者,會不會帶動房市飆漲?這應該是要有一點點房地產年資的人才會問的問題吧!話說1987年當時國內房地產景氣持續低迷、混沌不明,但國泰人壽卻以天價行情每坪90萬取得南京東路六福皇宮的土地,並進而帶動國內房市第三波景氣飆漲。

當年國壽出天價標地,就跟現在一樣,怎麼算都不可能有這般的行情,於是市場上就傳出,國壽出天價搶地是另有陰謀,讓其手上握有的龐大資產跟著水漲船高。但也有一說,是國壽市場敏銳度比別人高,早聞出國內房市景氣即將復甦。現在此一說法,好像也可完全套在南山人壽這次的標案上。

市場做多 房市大復活?

最近國內房地產市場有很多不正常現象,大家都看在眼裡,不一一細數,總歸一句就是「做多」的意味很濃,似乎有很多隻看不見的手在操控,共同在演一齣「房市大復活」的戲碼。

原本國內市場資金就很充沛,加上股市「萬一」所創造出的財富,還有政府刻意營造的台商大舉回流資金潮,要說一個未來房市欲小不易的故事,似乎就是現在市場傳給你的訊息,只是當業者瘋了!市場也瘋了的時候,記住:世事多變,人算不如天算,未來如何?讓我們繼續看下去!

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