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大選後房市 李同榮:2018全面止跌 2019價穩量溫

2018-11-28 09:48經濟日報 李同榮

九合一選舉藍綠變天,政治版圖大轉移,到底對房地產後市產生何種影響?全球不動產流通協會理事長李同榮分析,大選後政經局勢將有三大面向影響房地產走勢:(一)選舉不確定因素消失,房市交易量將爆增。(二)選前經濟議題受重視,財經內閣將大改組,心理因素促成觀望買盤進場。(三)2018六都房價確立止跌落底,2019年房市將進入價穏量溫的盤整隔局,房價不會有大幅度反彈。

民心思變,振興經濟是全民所盼,也是執政黨最迫切的改革議題

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李同榮指出,選舉已經落幕,這次選舉中發現民心向背在於經濟表現,民進黨執政高雄二十年,始料未及敗在「貨賣得出去,人進得來,高雄發大財」的經濟議題上。接下來,執政黨應深思民眾對振興經濟的迫切期待,若還是將敗選歸咎於改革的陣痛丶或紅色力量介入丶或人民給我們更高的檢驗標準,那就是一個不知反省的政黨,2020政黨再次輪替也就不遠了!

選後不確定因素消失,六都房價正式全面止跌

2018第三季六都房價統計出爐,房市表現持平,由北到南房價已確立止跌,六都房市走勢分析如下:

台北市:連四季小漲,已率先止跌落底。

中古屋市場從2014高檔均價65.7萬/坪(平均屋齡22年)跌到2017Q3的52.5萬/坪,跌幅20%,豪宅跌勢較深,跌幅近30%,低總價較抗跌,跌幅僅15%,預售市場跌幅高達30%以上,2017年第三季台北市中古屋開始率先止跌,至2018第三季已連續四季沒有新的低點,因此確立台北市房價已於2017年第三季止跌落底,今年北市房市交易量已劇增17%,房價微幅小漲,可謂價穏量增的局面。

新北市:今年第一季起價量回溫

中古屋市場從2014高檔的均價32.64萬/坪(平均屋齡17年)跌到2017Q4的27.2萬/坪,跌幅16.7%,新成屋因量大而跌勢較深,跌幅近20%,低總價較抗跌,跌幅僅12%,預售市場跌幅高達25%以上,新北市2018Q1到Q3連續三季止跌微揚,確立新北市隨台北市之後於今年第一季房價止跌落底,唯預售屋仍處於下修階段,必須與新成屋價格差距縮小才能止跌。

桃竹地區:受惠都會擴大與人口增加,房市穏定回溫

中古屋從2015高檔的均價18.2萬/坪,跌到2018Q2的16.26萬/坪,跌幅10.67%,新成屋跌幅近15%,低總價較抗跌,跌幅僅8%,預售市場跌幅高達20%以上,桃竹地區房價此波反轉跌幅不大,主要是桃園受惠桃機通車,且近年大台北人口外移,需求擴大,另外竹科市場需求穩定。未來兩季需觀察房價若無跌破16萬/坪低點,就可回頭確立2018Q2為此波桃竹地區房價止跌點。

台中市:上半年緩跌,第三季止跌回溫

中古屋市場從2014Q3高檔的均價17.76萬/坪(平均屋齡16年)跌到2017Q3的15.80萬/坪,跌幅11.03%,新成屋跌勢跌幅近15%,低總價較抗跌,跌幅僅8%,預售市場跌幅高達20%以上,台中市低點雖然有在2017Q3的15.8萬/坪,但至2018Q2仍有小幅起伏,因此台中的止跌點觀察仍然應以2018Q2為準。

台南市:房價跌無可跌,表現價穏量增

中古屋市場從2015高檔的均價13.5萬/坪,跌到2017Q1的12.01萬/坪,跌幅僅11%,主要抗跌因素是整體房價偏低而營建成本遽增,房價跌無可跌,今年交易量表現亮眼,預期若第四季沒有跌破12萬/坪,就可確立台南市房價已於第二季止跌。

高雄市:藍綠變天,房價將提前止跌

中古屋市場從2015高檔的均價16.2萬/坪,跌到2018Q3的14.48萬/坪,跌幅9.5%是六都跌幅最小的城市,主要跌幅較小因素是高雄市是六都房價最晚反轉向下的都會,高點反轉延遲兩季,預期止跌時程也會較落後,但因高雄巿選舉變天,預期心理可能會讓高雄房價在2018第四季趨向止跌,未來需要再觀察兩季的房價變化,才能確立高雄落底時程。

2019六都房市進入價穩量溫的盤整格局,房價不會有大幅反彈

李同榮進一步總結,綜觀六都中古屋近年房價表現,自2014年市場由台北市率先反轉以來,2017Q3台北市中古屋房價率先止跌,隨之新北市房價於2017Q4止跌,桃竹地區房價於2018Q2止跌,台中市房價於2018Q2止跌,台南市房價於2018Q2止跌,高雄市房價預期於2018Q3止跌。這項結果,完全與筆者在2015年初的預測:台灣房市將於2017年第四季由台北市率先止跌,2018年由北而南將於第三季前全面止跌,唯止跌後,未來兩年房價不會有大幅反彈,房市進入價穩量溫的盤整格局。

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李同榮

現任: 吉家網不動產股份有限公司 董事長 委買房屋網 執行長 中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會 榮譽理事長 經歷: 德霖技術學院 兼任副教授 中華民國網路消費協會 理事長 台灣不動產交易中心 總經理
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