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投資房地產私募基金 站在巨人的肩膀

2018-09-18 08:33經濟日報 劉清痕

上周五美國在台協會和經濟部舉辦了一場私募基金論壇,由美國商會協辦,主標是「私募基金在台灣 Private Equity in Taiwan」,副標是「通往成長之路 A Pathway to Growth」,也就是說,私募基金在21世紀的經濟社會扮演的角色,是可以協助企業升級以及促進經濟茁壯成長的一個運用模式。

美國是全球最大的私募股權投資市場

從1940-1950萌芽期、 1960s-1970s成長期、1980s-1990s快速發展期,美國允許養老基金投資風險資本,私募股權巨頭黑石、凱雷、德州太平洋成立。

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2000~2018時至今日,美國已成為全球公認的最大私募股權投資市場,成為僅次於銀行貸款和IPO的重要融資手段,以地產項目為主要投資目標的房地產私募基金,也已非常成熟且高度專業化。

何謂房地產私募基金

所謂房地產私募基金,是指通過募集投資者的資金,委託給專業人員參與房地產的收購、開發、管理、經營和營運,以獲取收入的集合投資方式。

一般個人投資者,不論是投資住宅,辦公、店面,因財力因素所限,多以投資單一不動產為主,且在市場資訊、投資分析、營運管理、出場機制方面,遠不如專業經理人;而投資不動產的增值雖常大於其他投資,但卻遠遜於不動產開發商的利潤。只是,受於資金及專業的限制,一般人雖羨慕但無緣分享到房地產開發這塊大餅。

但也因此,在美國這資訊透明、法令周延的國家,房地產私募基金成為房地產開發商和投資者雙贏的一種結合投資開發方式。

房地產私募基金的優點

對於投資者而言,房地產私募基金是間接投資於房地產,以能夠參與其自身因資金和能力所不能及的房地產開發項目。相對於直接投資於單一房地產,房地產私募基金能達到集合理財、專業管理的優點。

房地產私募基金由基金管理人進行投資管理和運作。基金管理人一般擁有專業的投資研究和強大的資訊網絡,能夠更全方位的對房地產市場進行動態追蹤與深入分析。將資金交給基金管理人管理,使中小投資者也能享受到專業化的投資管理服務和房地產開發的利潤分享。

同時,相對於股票市場的快進快出,房地產私募基金屬於長期投資,一般期限為3~5年以追求穩定連續性的收益。如此長期持有可享受土地開發的效益+土地增值+房產升值帶來的多重收益。

投資國外房地產私募基金注意事項

天下沒有白吃的午餐,任何投資都要先作功課;投資國外房地產私募基金,提醒注意事項如下:

1. 投資標的國家和城市的穩定性

2. 投資標的國家法令的周延性和資訊的透明度

3. 開發商的信譽和已往的實績

4. 投資開發案的所在地段及周邊房地產價格的歷史漲跌幅度

5. 投資開發案的詳細投資分析,利潤是否符合產業標準?超高的利潤和誇大的保證,都非一般正規公司的做法。

6. 基金管理人的專業和績效

7. 是否有託管銀行,以監管投資專款專用

目前台灣的房地產私募基金尚未成熟,期待未來國內有優質的房地產私募基金出現,以提供投資者穩定的投資收益回報。

投資海外房地產 請審慎評估風險

房地產 凱雷 和運 美國商會 養老
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劉清痕

•美國國際認證商業不動產投資師(Certified Commercial Investment Member, CCIM) •台灣不動產投資協會 祕書長

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