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美國經濟閃現五警訊 是成長減緩還是衰退預兆? 17:50

真有「錢多、事少、離家近」的夢幻房產工作?

2018-08-09 17:45經濟日報 鍾仁義

兩年前開始,我們公司跟台南崑山科技大學房管理系所辦理「新南向學海築夢」海外實習建教合作,每年筆者都會趁學生暑假前往澳洲布里斯本與黃金海岸進行商務考察。除了解學生在當地實習的情形外,另一方面藉此拜會許多當地政府機關、台灣駐外單位、會計師、律師與當地業者,期許自己更能孰捻當地法規、市場趨勢、行情,甚至建立強大的人脈網絡,避免碰到房產投資糾紛,卻束手無策的窘況。

這趟行程時間雖然緊湊,但收獲卻很豐富,值得一提的是,認識「物業管理權Property Management Right」。物業管理權,雖然對歐美國家、台灣人相對陌生,但在澳洲,這個管理權是可以公開買賣交易,據稱每年交易模超過500億元新台幣。這個權利除了讓投資人有賺錢的機會外,若物業管理權規模與金額超過一定數字,也有申請全家移民的可能!

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這個制度的交易起源於澳洲昆士蘭省的黃金海岸。1970 年代黃金海岸興起「渡假投資物業」,許多屋主並沒有居住在當地,因此需要物管公司(或經理人)代表屋主就物業進行管理、出租、維修等事宜;因為出租的頻率極高(例如:超過一半的物業出租),因而衍生可觀的招租與物管收入。

物業管理權形成關係圖。 益立信海外房產集團/提供
物業管理權形成關係圖。 益立信海外房產集團/提供

腦筋動的快之建商,就開始把這個「物業管理權」Onsite Management Rights 當成是房地產投資商品來出售。一開始建商會將該社區一戶住宅及為期 25 年的「物業管理權」出售給想要經營社區管理的投資人。該房屋用來當作「物業駐場經理」的辦公室兼住家,而「物業駐場經理」受聘於社區業委會(等同於台灣的管委會),合約期滿前可與業委會再協議續約。

而「物業管理權」Onsite Management Rights的收入有三:第一是薪資收入:業委會委託物業駐場經理處理日常公共區域事務的費用(清潔、植栽維護等);第二是招租與物管收入:新承租戶若招租成功,第一周的租金加上爾後每周租金8%都歸物業駐場經理,只要社區物業出租的比例越高,這部分的收入會越大;第三其他收入:其他物主私下委託物業駐場經理處理個人事務所支付的的費用,比如個人花園剪草等。

物業管理權價格決定因素。
物業管理權價格決定因素。

相對的,「物業管理權」Onsite Management Rights的價格也有三個因素。第一是駐場經理房屋的現值;第二是出租管理佣金與收入的多寡;第三是其他收入的多少。換句話說,駐場經理房屋的增值、出租管理佣金與收入與其他收入的增加,甚至是的市場資金浮濫等,都讓物業管理權類產品的合理本益比,從原本的5倍本益比向上調升至6~8倍等,使得「物業管理權」Onsite Management Rights的價格持續上漲。

綜上所述,「物業管理權」Onsite Management Rights目前成交均值約在5倍(年利潤20%),算是「錢多」的工作;若能挑到住戶素質高的社區管理,對處理的事情自然不多,可謂之「事少」的工作;因工作範圍自己所居住的社區,又可稱「離家近」的工作。

澳洲把「物業管理權」當作是一門生意來經營,又因為經營管理的獲利相當透明,所以這個權利的價格是由市場供需決定,而且能持續的移轉交易。真心期待台灣未來也能朝向這個「物業管理權」交易的方向發展,強化我們的物業管理水準與市場機制。

以實際出售廣告為案例分析。
以實際出售廣告為案例分析。

註:特別感謝施伯欣Paul老師、黃金海岸房產成交天王Barry Wang、會計師Kaiser、物業管理權天后Bobo Qi、世界台商總會澳洲分會林會長等眾多人的幫忙,才能將本文完整呈現。

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實習 建商 台商 房地產 布里斯本

鍾仁義

美國商業不動產投資師(CCIM)
美國紐約州立大學水牛城分校企管碩士(MBA)
政大法律碩士(LLM)
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