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「城市商業魅力指數」是啥? 能推估出城市合理房價?

2018-05-22 19:57經濟日報 鍾仁義

長期以來學術界與實務界討論與辯證影響房地產價格變因,然而就大多數人而言,房地產是人們窮其一生的金錢與精力,選擇在某一個城市,買個屬於自己的房子,進而成家立業、落地生根。所以,任何想要置產的人,對購買房產所在的市場供需關係,更要有相當的認知。

我身為研究全球房產價格趨勢專家的,常常被問及要如何選擇移居的城市,或是哪一個城市適合進行房產投資等問題。

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這個問題從「2018中國城市商業魅力排行榜」的邏輯可找到答案。該篇文章以「商業資源集聚度」、「城市樞紐性」、「城市人活躍度」、「生活方式多樣性」、「未來可塑性」等五大指標,做為評估「城市的商業魅力」並加以排名。事實上,這五大指標,都是由3~5個評估因素、予以不同的權重所組成,總共有18個評估的因素來給各項分數,綜合得出「城市商業魅力指數」,依此指數高低依序城市排名。

資料來源第一財經周刊、益立信公司分析整理。
資料來源第一財經周刊、益立信公司分析整理。

這18個評估指標,也說明了一般人尋找理想城市居住的標準。從生活機能性(比如參考知名品牌、餐飲、超市、便利店進駐數目)、交通便利性(如著重機場、高鐵、公路、物流站的規劃)、娛樂消費型態(如酒吧數量、小黃車OFO使用度、外賣金額、滴滴打車消費)、生活方式多樣性(如飯店星級偏好、咖啡店、書店、電影院之數量)、城市未來發展的可塑性指標(初創企業數量、常住人口的成長率、空氣品質等)。

廣州房價性價比在中國一線城市最高。 益立信海外房產集團/提供
廣州房價性價比在中國一線城市最高。 益立信海外房產集團/提供

這些指標不僅考慮城市目前的表現,也發掘城市的未來發展。更重要的是,這18個指標評分都是依據最近一年170個知名品牌商業數據、19家互聯網公司的用戶行為數據及數據機構的城市大數據所得出。換句話說,雖然這篇名為「城市商業魅力排行」,但我個人確認為,應該改為「理想居住城市魅力排行」更能凸顯這個大數據分析的成果。

根據這份報告,將中國主要城市,分成「一線城市」與「新一線城市」,有點像「台北市」與「新北市」的意味。「一線城市」依序排名為上海、北京、深圳、廣州;而「新一線城市」則由成都、杭州、重慶領軍,共15個城市組成(詳附表所示)。

重慶房價性價比在中國新一線城市最高。 益立信海外房產集團/提供
重慶房價性價比在中國新一線城市最高。 益立信海外房產集團/提供

若將每個城市的魅力分數,再除以各城市平均每坪米的價格,這個數字,某種程度可以視為C/P值。因此依照所算出的CP值加以排名,得出的結果是:若就「一線城市」而言,廣州的房價性價比較高;「新一線城市」而言,以重慶、成都與西安的房價性價比來的高。或許這個結果,可以提供有意赴中國發展的年輕人,或欲在中國置產的投資人建議。

回到台灣,若根據國內知名仲介的資料,目前台北市平均房價(38,524人民幣/平方米)的水準大約僅勝過中國一線城市的廣州;而新北市平均房價(20,361人民幣/平方米)則在中國新一線城市中,比杭州、南京、天津與青島四個城市房價稍低,位居第五名。

然而,看看別人、想想自己,看到中國利用大數據資料來分析城市的競爭力與城市商業魅力。相較我們天下雜誌每年都有就國內19個縣市最競爭力評比,但比較的細膩程度與專業度,說服力明顯不足。所以很希望台灣房地產的學術界、實務界、可以聯合大數據科技公司、甚至各縣市政府,也能很快地利用大數據資料來就國內19個縣市做更進一步的城市競爭分析。用數字分析的結果不僅可以更客觀地提供監督各縣市首長的施政績效好壞,也能讓百姓知道,選擇在哪一個城市發展才是更有前景,而不是隨著政治人物的口號起舞。

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