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海外買房 當心「釣魚」

2018-03-05 20:36經濟日報 劉清痕

引用天下雜誌「2018亞洲經濟大預測」裡的一篇文章,「2018對台灣產業是喜憂參半的一年,喜的是全球經濟普遍回升,IMF公布7年以來最好數字,全球經濟成長率可接近3%。美國續強、中國轉型、歐洲回春、東協蓬勃。憂的是,2018年是全球好、台灣弱。台灣經濟成長率在4小龍墊底,連2%也突破不了。官方主計處去年11月底最新預估較高,可達2.29%。」

身在台灣的我們,要如何把握這個「喜」,而避開那個「憂」呢?

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產業遷移較困難,必須考慮上下游供應鏈的配合,以及人力等各種因素,須從長計議無法機動;但做為不動產投資者,則可將投資佈局於經濟成長較快、成長空間較高的國家。所以只要投資不動產在對的國家,2018就是一個令人歡喜的一年。

然而,投資海外,除了匯率是要考慮的因素之外,是否能找到合法可靠的專業仲介代理商?是第一步要注意的。因為,即使是歐、美、日本等先進國家有健全的不動產購買付款過戶流程,也需要經過國內受政府機關法令監督的合法仲介代理商,和當地合法開發商或經紀業配合執行各項投資作業,更何況在東南亞的開發中國家。

雖然東協國家蓬勃發展,經濟成長動力強,不動產投資增值空間大、租金投報率高,但相對的,市場剛剛崛起,各項作業的規範仍不成熟,許多台灣及中國以前常用的銷售手法,現在在東南亞國家也常看見。

最近接到幾個電話要求我們協助,謂其之前在東南亞國家買的預售建案現在要交屋了,但原仲介代理已跑路,無人辦理交屋等各項手續,更別說當初允諾的脫手出售;另外有幾起是,當初自行跟當地的仲介購買價格低於開發商的轉手房屋,結果付款給原轉售賣主後,手續遲遲未能完成,各種理由歸究轉售賣主未能及時配合,作為第三方的當地仲介也沒辦法,而買主人在台灣,只能槌胸頓足天天祈禱。

另有一種情況是以前在大陸常常發生糾紛的「釣魚」手法,現在已嚴加取締,卻在東南亞國家還常看到,即先以較低的價格公佈在網站上,等客戶上門後,一說是該戶已售出,或說屋主已反悔要加價,但請勿擔心,有另外的建案可推薦。即先釣魚上勾,引君入甕,打退其他同業,再一步一步推銷其真正想賣的單位。

這手法雖顯老套,但頗有成效,因想買便宜的東西是人之常情,低價也不是全都不好;如買方在當地,尚可時時緊盯,處處注意;但如是海外投資者,一來沒時間沒人脈,二來對當地法令和習慣不熟悉,如發生問題,哭訴無門,除了找律師,沒有其他的仲介業會接手這爛攤子。

因此,對於東南亞國家的銷售案,國內合法仲介業者大多代理當地知名開發商的建案,而甚少涉足二手房的銷售。

鑑於愈來愈多國人到海外投資不動產,糾紛也愈來愈多,內政部於民國105年12月5日已公佈「不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範」,對於銷售海外不動產的業者有所管理,以保障投資人的權益。然而,此規範和相關法令,只能監督在台灣依法設立並加入不動產仲介經紀同業公會及不動產經紀業營業保證基金的公司,對於一些聲稱據點在當地的跑單幫人員,則無約束力,也無法管到當地國的仲介人員。

其實,許多東南亞國家的知名開發商建案都是全球統一價格,所有的優惠折扣都統一,線上線下價格完全一樣不二價。因此,只要在台灣選對合法仲介代理商、買的是當地知名開發商的建案,就算是海外投資有風險性,也可把風險降到最低,不至於發生人去樓空,或者根本查無此公司、追索無門的慘況!

投資海外房地產 請審慎評估風險

東南亞 東協 內政部 IMF
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