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台灣與中國一線城市哪裡還值得投資房產呢?

2018-02-09 11:38經濟日報 鍾仁義

最近隨著美國股市的大地震,全球的股市均未能倖免,就連中國這個全球第二大經濟體的上證指數從2月5日開始,幾天之內修正迄今超過7%。使得許多相對保守的投資人,開始思考是否將部分資金從股票市場抽出,改以轉進購買看得見實體的不動產。

因此,著手研究台灣/台北市與北京、上海、深圳與廣州(俗稱:北上廣深)這五個兩岸一線城市的房地產,就目前的人口數、GDP、人均所得、新屋平均售價與新屋房價所得比等五項指標做評比。

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以城市人口數而言,以上海2,418萬人最多(比全台灣2,357萬人還多)、其次為北京的2,171萬、廣州1,404萬、深圳1,090萬,而台北市人口268.3萬人墊底。若以2017年GDP總量來看,全台灣約17.44兆台幣,但若以城市GDP總量比較,以上海的13.94兆台幣GDP居冠、依序為北京12.88兆台幣、深圳10.26兆台幣、廣州9.89兆台幣與台北市的2.29兆台幣。

但若從人均GDP與城市新屋平均房價做比較,排序就有明顯變化。2017年人均GDP這五個城市,以深圳的94.13萬台幣最高,其次為台北市的85.42萬、廣州的70.44萬、北京的59.33萬、上海的57.65萬最低。其中的影響原因有二,深圳有許多中國500強企業總部位於該城市,拉高整體人均所得;而上海因為人口數龐大,所以即使GDP總量居中國城市第一,但平均除下來,仍相對吃虧。而新成屋平均房價是以北京每坪超過100萬台幣居冠,深圳與上海分別以96.4萬/坪與95.1萬/坪位居二、三位,台北市約79.3萬/坪排名第四,最後廣州平均新成屋價格是以48.6萬/坪房價殿後。

若現在想要進場投資兩岸五大城市房產,我會以選擇廣州房產作為第一優先,畢竟廣州的新屋「房價所得比」目前約為21倍,相對其他四個城市的房價所得比40~50倍,親民了許多。再加上近幾年人口持續成長,且多為18~24歲年輕人移入,城市活力與發展不容小歔。相反地,台北市在人口多年維持在265~270萬人之譜,居民平均年齡落在35~40歲,穩定小幅成長,沒太大的爆發成長空間。再考慮台北新屋房價所得比約28倍(不吃不喝28年才能買一間房),相較之下,很明顯容易得出,現在應該不是進場買台北市新屋的好時點這個結論!

資料來源: 行政院主計處、台北市政府主計處、中國房地產協會等,益立信歸納整理
資料來源: 行政院主計處、台北市政府主計處、中國房地產協會等,益立信歸納整理

廣州被視為中國四大城市的明日之星。 益立信海外房產集團/提供
廣州被視為中國四大城市的明日之星。 益立信海外房產集團/提供

房價所得比 新成屋 上證 房地產
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