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小額投資房地產的方式有哪些?

2018-01-03 18:45經濟日報 鍾仁義

過去這些年,全球房地產價格整體而言都呈現一個上升的趨勢,使得許多過去未能參加這場房地產增值盛宴的人(不管是自用或投資),財富增加的速度遠跟不上有參與的人。

去年底,在大學演講與自己新書發表會的場合,許多讀者、學生、投資人常問到:若手頭上的現金不夠充裕足以購買房產,是否有機會賺到房地產增值的錢? 我的答案是,當然可以。

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以美國市場為例,投資人可以有下列選擇:

(1)投資房地產相關公司股票(例如營造商或仲介公司)、(2)購買REITs(不動產投資信託基金)、(3)房地產共同基金(mutual funds)、(4)另類房地產相關股票,如線上房屋抵押放貸公司股票。

以投資房地產股票而言,可以從住宅房產經紀公司RE / MAX Holdings Inc.(股票代號RMAX)、 商業不動產經紀公司CBRE,再到傳統房地產開發營造商Lennar Corp.、DR Horton Inc.、KB Home、PulteGroup Inc.和NVR Inc.,一直到購物中心開發營運商Equity One。雖然均為房產相關公司,但因單一公司體質與項目差異頗大,過去一年股價表現從負值到漲超過一倍均有。

若喜歡REITs產品,美國REITs產品,從工業廠辦、商辦、購物中心與商場、出租公寓、學生宿舍、通訊電塔、資料處理中心、貨運倉儲等,實在玲瑯滿目,且均有在紐約證交所掛牌交易,流動性較不用太擔心。在這麼多的REITs中,不仿注意Iron Mountain、American Campus Communities、Realty Income。其中Iron Mountain是新式的REIT產品,主攻文件的安全儲存市場,尤其在今日大數據、各式大量資料都需安全地儲存起來,所以需求只會越來越多。後面兩個REITs,則是因為他們創新的商業模式有一定的競爭力而脫穎而出。

房地產共同基金(mutual funds),以去年10月US NEWS美國新聞週刊公布的房地產共同基金績效排名,前5名的基金年績效報酬均超過15%以上,而其中又以第一名的Baron Real Estate Fund 基金年報酬率33%,表現最為亮眼。

最後,談到另類房產相關股票,就不得不提一個跟房地產有關、但又屬於金融產業(房屋抵押貸款)的公司-Lending Tree (翻譯為借貸樹),是從事網路貸款行業的龍頭(P2P)。我2017年3月在文章提到這支股票時,該股價才120元美金/每股,截至去年底,股價收盤飆至340.45美金/每股。過去5年,股價甚至飆升超過20倍。股價之所以如此彪悍,個人認為,除了受惠美國房產景氣的復甦外,年輕購屋族的貸款型態轉變更是一個世代趨勢的轉換,投資人必須注意。

回到台灣,王道銀行於日前宣布,獲金管會核准募集REITs「圓滿一號」,標的為板橋板信銀行家大樓(商辦)與台南FOCUS 時尚流行館(賣場),基金發行總額為新台幣31.5 億元,這是台灣近十年首度再次募集的不動產投資信託基金。

當然,新推出的REITs產品,提供國人有機會小額參與房地產投資的更多選擇。我們期待的是,能否向美國學習,推出更多種類、不同性質的REITs產品。否則即使新基金推出,產品差異化程度若不大,業者與主管機關的美意就會大打折扣。

小資族也能投資房地產。 益立信海外房產集團/提供
小資族也能投資房地產。 益立信海外房產集團/提供

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