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2018房市關鍵字「穩」 李同榮:止跌丶打底丶盤整

2017-12-18 14:18經濟日報 李同榮

台灣房市從2014年Q3台北市率先反轉下跌,到2017年Q4已歷經三年半緩跌的空頭格局,2018年市場關注的焦點在於房價是否全面止跌落底?吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮分析,2018第一季起,全台房價將由北到南開始逐漸止跌,第二季全面落底,下半年起,房價在谷底之上開始盤整一到兩年,全年交易量溫和遞增,並上看30萬戶,2018房市關鍵字:「穩」,整體走勢:「量溫丶價穩」,落底三歩曲:「止跌丶打底丶盤整」。

2018全台房市是否全面落底?答案即將揭曉!

吉家網不動產董事長李同榮指出,在2011年2月房市強勢飆漲的一片看好聲中,他曾提出「2014年房市反轉論」的警告,精準的預測台北市房價將於三年後的2014下半年反轉向下,同時預測中南部反轉點將出現在2015上半年。這項預測事後獲得證明,房市果然在2014年Q3由台北市率先領跌,中南部也隨之在2015上半年反轉下跌,結束了全台十多年空頭市場。而當2015年在市場一片悲觀聲中,到處充斥著房市將面臨「八年寒冬」的說法時,李同榮同時提出「2017年Q4房市落底論」,預測三年後的今天,也就是2017年Q4北市房價將率先止跌,全台房價也將於2018年Q2全面止跌落底。

房市「章魚哥」之稱,北市「大安區」價穩量増,領先止跌

2017年即將結束,從價量關係與房價走動趨勢觀察,台北市因推案量減少,久耐不住的自住剛性需求買盤逐漸進場,低總價產品成為支撐市場止跌的領頭羊,另一方面豪宅産品的跌幅也達25%-30%之間,趨近一般成屋跌幅的滿足點,全台素有房價指標章魚哥之稱的大安區已呈現價穏量增的現象。因此,台北市房價在高價讓利與低價支撐的效應下,的確已有止跌落底跡象,2017Q4台北市房價是否真正落底?關鍵在2018上半年若北市房價持續盤穩,就可正式確立台北市房價已於2017Q4正式脫離谷底。

101-106台北市住宅價格指數趨勢圖。 資料來源:台北市地政局
101-106台北市住宅價格指數趨勢圖。 資料來源:台北市地政局
2009-2017台北市平均房價季線圖。 吉家網不動產/提供
2009-2017台北市平均房價季線圖。 吉家網不動產/提供

2018年關鍵字:「穩」,房市發展六大重要趨勢分析

李同榮進一步分析,2018房市關鍵字是「穩」,市場將呈現「量溫丶價穏」格局,他同時從區域別丶產品差異性丶房價走勢丶市場信心丶交易量變化丶政策面向等六大趨勢因素,分析2018年房市的整體走勢。

(一)從交易市場的區域別分析:房市由北而南逐步止跌落底

大台北剛性需求強,累積三年多的觀望買盤約六、七萬戶將逐漸出籠,抵銷了餘屋累積數量,房價跌幅漸趨滿足點,大台北近年來因市場觀望而被壓縮的交易量也將會顯著反彈,新北市歷經2016年大量交屋潮的殺價取量,吸引換屋族群進場,成功的消化不少餘屋量,新北市房價將隨台北市房價落底後,加速了末跌段的趕底時間,預期2018年Q2有望止跌落底,中南部因受惠地方前瞻建設啓動的利多,與「均衡南北建設」的政策風向,市場將會減緩房價的補跌空間,全台房市預期將於2018年Q2全面止跌落底。

(二)從房價變動因素分析:落底三步曲「止跌丶打底丶盤整」

2018上半年全台房價此起彼落,台北市因餘屋較少,觀望累積量較多,搶先於2017年Q4止跌,並於2018上半年,房價進行盤穏打底,同時帶動新北市加速趕底,第一季新北市仍呈價跌量增趕底現象,第二季有機會落底,並帶動全台房價止跌打底,下半年開始,全台房價將在谷底之上,進行一到兩年的盤整期。

(三)從產品差異性分析:高價殺價取量趕底,低價盤中帶堅支撐全局

上半年高價產品持續讓利,尤其新北市量大地區高總價產品尚有讓利補跌空間,並吸引換屋族群買盤,持續加速趕底;而低價產品穩中帶堅,二到三房剛性需求的低總價產品為主流,支撐房價趨穩打底,下半年高價與豪宅產品才會逐漸增溫。

(四)從房市信心分析:建商建照量與開工量遞增,將與使照量呈黃金交叉

各項市調顯示,購屋者對未來市場看壞的族群遞減,市場信心已逐漸提升,建商申請建照量與開工核發量已於2017年逐步遞增,並將與使照核發量呈黃金交叉,這是房市信心提升的重要指標,也是房市止跌落底的重要指標之一。

(五)從市場交易量分析:2018交易成長率約10%,全年上看30萬戶

2017年全台交易量有機會成長11-13%之間,預計全年約27.5萬戶交易量。2018年交易量也將因觀望買盤進場而溫和遞增約10%,台北市交易量因過去三年多大幅萎縮,2018將有較大反彈空間,全年全台交易量上看30萬戶。

(六)從政策面向分析:前瞻建設逐漸發酵,政策利多持續出籠

前瞻建設已通過預算中,地方軌道建設占有絕大部分比率,對中南部都會的均衡發展有益。2018適逢期中大選年,相信執政黨會擺脫所有轉型正義法案推動的糾結,從振興經濟面相再釋出利多,對整體經濟發展注入新貌,強化所有公共工程,對房市的穩定發展會產生間接效益。

2018上半年房市全面止跌落底,下半年起房價將盤整一到兩年

李同榮最後指出,房市由台北市率先止跌並延伸到新北市與中南部,上半年全台房市將全面止跌,房價也隨之落底,但落底之後不會有強勁反彈行情,下半年起,房市在谷底之上仍需盤整一到兩年,逐漸消化餘屋後,才會有一小波陽春行情,而此波房價盤整期會有多長?端看建商案量,若建商錯估形勢過度樂觀的大量推案,就會延長市場盤整的時程。

李同榮進一步為2018房市預測提出總結:2018房市關鍵字「穩」,房市格局「量溫丶價穩」,房價走勢「止跌丶打底丶盤整」落底三步曲。

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