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都更與社宅推動障礙? 李同榮:政策執行四大迷失!

2017-12-07 10:49經濟日報 李同榮

為解決老舊房屋都更障礙,行政院長賴清德日前在行政院院會,拍板「都市更新條例修正草案」,為降低都更變數,修法共訂定4道防線,處理不同意戶(釘子戶)的機制。同時,立法院司法及法制委員會也於日前初審通過「國家住宅及都市更新中心設置條例草案」簡稱「住都中心」,負責都更與社宅推動業務。我們認為,都更與社宅推動的障礙重重,政府紙上談兵,擬定的政策完全沒抓到問題核心。

都更與社宅政策,忽略推動的目的何在?

都更與社宅推動障礙重重,主要是政策沒有真正認清推動的主要目的,都更推動優先秩序應該是防災型都更,首先應針對「危屋」優先制定重建辦法,以防天災地變所帶來的倒塌危機。其次,針對老屋重建,應全面主動檢核老舊房屋耐震力,以免老屋耐震不足,無法避免地震的嚴重傷害。然而,政府的政策卻未抓住問題核心,無論是都更條例修訂或老屋重建條例訂立,都完全忽略主動與積極的處理「危屋重建」問題。

另一方面,政府在社會住宅推動上也是障礙重重,政策忽略社宅推動的主要目的是照顧弱勢,要提供低價只租不售的社宅,讓年輕人與弱勢雖然買不起,但總要租得起。然而政策上卻執意付出高額代價,期望8萬空屋移轉為出租社宅,因此,政府就藉著租賃專法訂立,挾帶包租代管業管理辦法,編列數百億高額預算,在租屋弱勢未真正受惠前,就提出多項針對「有錢房東」的優惠大放送,包括稅金減免丶修繕補助丶降價房租的補貼,而受惠承租人的條件訂立門檻非常寛鬆,恐怕會排擠掉真正最弱勢的底層(合宜住宅就是前車之鑑),令人懷疑包租代管補貼政策是補貼有錢的房東,或圖利包租代管業,花錢買假政績,還是真正要照顧租不起屋的弱勢?

都更與社宅政策若不抓住問題核心,將敗於無效的推動策略,目前政策推動正面臨四大迷失:

(一)政策推動往往只有目標卻沒有量化指標KPI(關鍵性績效指標)

例如過去幾屆總統選舉口號都提出大力推動都更與廣建社宅,但雖有目標卻都沒列出量化的KPI指標,往往就沒有任何可稽核的數據。

(二)政策雖有量化的KPI,卻沒有即時檢核機制

這屆總統蔡英文喊8年20萬戶廣建社宅,雖然有了目標與數據,但社宅推動時程只談近一年可能多少戶,沒有四年丶八年KPI的執行具體方案,令人感到遙遙無期?例如,為了都更推動,營建署預定「老舊住宅耐震安檢」執行進度,今年初步評估全台共1.29萬件,高雄5,000件最多,桃園3,000件居次,雙北及台南也有1,000件。但至10月31日止,全台僅受理742件,387件完成初步評估,完成率僅約2.98%,完全沒有即時檢核進度的能力,達成率這麼差,也沒聽到任何檢討聲浪或任何官員出來負責。例如,前朝政府失敗的租屋平台也是喊得多做得少,3年花費數千萬人民血汗錢,卻只換來不到100戶的成績單,而現在的包租代管制度要推動空屋移轉社會住宅租賃,又幾乎是同樣的政策方向,不但是同一批人規劃,也幾乎是同一批委外單位在執行,因為不必為政策失敗負責,所以屢錯屢犯,未來,怎可能會有良好的績效?

(三)政策為達目標與KPI,先射箭再畫靶

內政部喊出8萬空屋移轉社宅的目標與KPI之後,發現可能會窒礙難行,於是,政府就巧立租賃專法,挾帶包租代管業管理辦法,編列數百億預算,想辦法從現有租賃市場,先射箭再畫靶,企圖撈一些數字來製造假政績。同樣的,內政部發佈軍令狀,為大力推動都更,明年危老重建一定要達到500件與一萬戶,相信最後還是依靠單一所有權的公營機構或大企業的數量,先射箭再畫靶充數,真正最重要的「危屋重建」應該也是寥寥無幾。

(四)規劃紙上談兵,施行疊床架屋,將種下政策失敗的主因

都更與社宅推動障礙,內政部卻在轄內編列400億預算,設立「住都中心」行政法人,將來住都中心權責難分,如何凌駕內政部協調有關跨部會的事項,例如社宅土地的取得問題,內政部都力不從心,何況是行政法人的「住都中心」?「住都中心」如此,將來的「包租代管社宅」政策也如此,「紙上談兵」且「曡床架屋」,將種下都更與社宅政策推動的兩大失敗主因。

都更 內政部 社會住宅 都市更新 賴清德

李同榮

現任: 吉家網不動產股份有限公司 董事長 委買房屋網 執行長 中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會 榮譽理事長 經歷: 德霖技術學院 兼任副教授 中華民國網路消費協會 理事長 台灣不動產交易中心 總經理
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