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從「全球城市競爭力報告」找尋房產投資潛力股

2017-11-06 10:52經濟日報 鍾仁義

日前,由聯合國人居署與中國社會科學院(財經院)共同發佈《全球城市競爭力報告2017-2018:房價,改變城市世界》,這個排名主要從「城市經濟密度指數」與「經濟增量指數」角度對全球1,000多個城市分析,進而提出「城市經濟競爭力」與「城市可持續競爭力」這兩個指標進行評比排序。

「城市經濟競爭力」指的是該城市當前創造價值、獲取經濟租金的能力;而「城市可持續競爭力」是指隨著城市持續投入各種生產要素,強化整體經營環境,逐漸改變該城市的未來競爭力。簡而言之,「城市經濟競爭力」就是指該城市現在競爭力強度,是靜態的資料;「城市可持續競爭力」是該城市未來競爭力的高低,是屬於一種動態的資料。

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以全球「城市經濟競爭力」排名,紐約、洛杉磯、新加坡、倫敦與舊金山這五個城市最具競爭力,我們台北排名第47位、高雄排名第115位;以「城市可持續競爭力」排名,則依序為紐約、倫敦、東京、波士頓與新加坡為全球前五名,台北降為57名、高雄第191位。

該份報告運用統計迴歸分析,分別以科技創新、金融資本、環境、制度與房價等五個變因與「該城市人均收入」做迴歸分析,得出幾項結論:

(1) 科技創新是城市發展的重要泉源。

(2) 金融資本是現代城市發展的關鍵動力。

(3) 良好的氣候生態環境是城市發展的前提條件。

(4) 文化制度是城市繁榮的根本動力。

(5) 房價是改變城市發展和城市布局的重要力量。

其中,影響「城市經濟競爭力」與「城市可持續競爭力」的最重要因素就是「科技創新」。原因是「資訊科技企業」(如:Google、Apple、Amazon、FB)使得全球城市間的聯繫,從間接關係變為直接關係、個別關係變為全面關係、鬆散關係變成緊密關係、慢速關係變成瞬間關係、高成本關係變成低成本關係,進而在全球經濟的影響力日益增強,甚至有時影響力比許多國家還大、深遠。而且科技創新指數越高的城市,其人均GDP也就越高,房價往往都有不錯的表現。

若再考慮傳統金融在城市所扮演吃重的角色後,便會發現「新型全球城市」正在形成。就是該城市能是同時扮演「資訊科技+金融中心」兩種功能的城市,未來發展相當看好。以全球前二十名新型全球城市,美國有紐約、聖荷西、舊金山、達拉斯、華盛頓、聖路易、辛辛那提、西雅圖、芝加哥、與亞特蘭大等10個城市;中國北京、深圳、與上海;法國巴黎、日本東京、英國倫敦、德國慕尼黑與印度的孟買,這些城市中長期發展相當看好。

目前全球房地產市場還有幾個特徵:

1. 全球高房價城市集中在北美、西歐與東亞三個地區。

2. 各國鄰近邊界的城市群已融合為跨國的大型城市群(如:美國西雅圖與加拿大溫哥華),高房價區域對距離較遠的城市形成抑制,呈現遷移效應。

3. 全球的主要城市群呈現虹吸效應,且房地產價格越高的城市,其虹吸效應越明顯。

4. 城市房地產的馬太效應(亦即好的越好、壞的越壞)使得城市之間房地產市場的分化程度持續擴大,尤其是在發展中與新興經濟體城市,馬太效應更為顯著。

最後,擷取我們台灣人偏愛投資房產的許多國內外城市,其對應的「城市經濟競爭力」與「城市可持續競爭力」排名如下圖所示。無庸置疑的是,「城市經濟競爭力」與「城市可持續競爭力」跟城市的房價表現是正相關聯的,只是「城市經濟競爭力」是代表現在情形,而「城市可持續競爭力」是代表未來演變趨勢,在兼顧兩者情形下,若以「城市經濟競爭力」排名前50名且代表未來的「城市可持續競爭力」排名大幅進步的幅度來挑選房產投資標的的城市,以芝加哥、北京、西雅圖與多倫多為首選;若以「城市經濟競爭力」排名51~150名且代表未來的「城市可持續競爭力」排名大幅進步的城市,則可以考慮布里斯本、曼谷、與墨爾本為優先;若以「城市經濟競爭力」排名151名之後且代表未來的「城市可持續競爭力」排名大幅進步的城市,以河內與胡志明市則以排名進步均超過200名最為搶眼。有意從事海外房產的投資人不妨可以將此納入參考評估的標準。

全球城市競爭力2017-2018排名。 益立信海外房產集團/提供
全球城市競爭力2017-2018排名。 益立信海外房產集團/提供

搶佔新型全球城市先機。
搶佔新型全球城市先機。

房價 房地產 布里斯本 波士頓 孟買
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鍾仁義

美國商業不動產投資師(CCIM)
美國紐約州立大學水牛城分校企管碩士(MBA)
政大法律碩士(LLM)

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