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從「UBS全球房產泡沫指數」看海外不動產投資

2017-10-13 17:42經濟日報 鍾仁義

最近,瑞銀財富管理對外發布「2017 年全球房地產泡沫指數(UBS Global Real Estate Index」報告,指出全球主要城市的房產價格,面臨泡沫化程度最嚴重的城市,從去年的加拿大溫哥華,變為多倫多。事實上,多倫多在過去五年,平均房價上漲已超過50%。

這份報告將全球房地產分成主要三個市場:北美、亞太與歐洲地區。就北美房產市場而言,瑞銀認為是房價是呈現明顯不同的表現;以美國為例,舊金山房市,因該地區眾多高科技公司的強勁經濟成長,即使自2011年迄今,該地區平均房價已上漲65%,房價仍未呈現泡沫化。洛杉磯房市大致也是如此。而波士頓、紐約與芝加哥則是受惠其金融中心與區域性產業的經濟復甦,使得房價漲幅也以高過全美的平均漲幅。而加拿大的溫哥華與多倫多房市,雖然過去幾年經濟發展面臨些許困境,但因為過度的寬鬆財政政策(長期低利率)、加幣的大幅貶值(對美金貶值超過30%)、與外國投資人大量投資需求(尤其是中國)等因素,使得這兩個城市房價嚴重泡沫化,值得投資人警覺注意。

亞太地區的房市,則是屬於炙手可熱的戰區。東京房價從2012年開始反彈超過25%,相對同期日本全國房價是下跌15%,表現不俗。新加坡因政府使出許多調控措施,使得房市明顯冷卻、甚至房價已自高點回跌18%。而香港房價,即使在政府祭出許多嚴控措施,但因投資人失心瘋的需求與對房價增值的投機預期所簇擁下,房價漲勢似乎仍未停歇。澳洲雪梨的房價,因著低利率水準、長期可以僅付利息不還本的貸款,再加上中國投資人瘋狂湧入等因素,使得過去五年,整體平均房價漲幅超過60%,目前房價處於投資過熱的情形。

歐洲房市的部分,英國倫敦於去年時,房地產泡沫指數高居第二,屬於嚴重泡沫化的程度。但因為在房價負擔比率持續惡化、經濟成長趨緩、與英國脫歐後續之不確定性等因素,使得倫敦房價開始回檔修正。巴黎的房價,在過去幾季的經濟條件持續改善,帶動房屋需求提升,惟治安不佳與房價負擔比率持續惡化限制住未來房價上漲的空間。

個人認為,依過去歷史經驗得知,當貸款利率轉為持續調升的趨勢形成時,就是房市正式轉為空頭、房價大幅修正的引爆點。然目前利率僅有美國進入升息循環,多數國家利率都按兵不動。但國際投資人對房價仍抱持樂觀的預期,使得許多國家房市仍有許多外國新資金湧入,使得目前全球各地的區域房市不確定性大增、多空變得更難預測。此時,唯有投資人選對欲投資的國家與區域,應以該房市是市場「主流股」,而非「投機股」,是以優先選擇已開發國家房產為投資標的。且房價最好處於「主升段」,而非「末升段」,就是房價泡沫指數尚未合理,尚未達到嚴重泡沫,房價仍維持在安全邊際內的。

若結合上述兩個投資標準,美國紐約、芝加哥、波士頓、舊金山與洛杉磯,日本東京、德國的法蘭克福、與義大利的米蘭等地(請參考下圖),應該似乎仍是值得考慮進行海外房產投資的地區。

益立信海外房產集團/提供
益立信海外房產集團/提供
 

 

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