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全球房產第二屆「金鐘獎」揭曉,台灣排?(上)

2017-07-03 18:33經濟日報 鍾仁義

據報載,國人投資海外房產金額從2012年的250億,到2016年的1,500億,成長速度頗快。但也隨著投資金額的倍增,許多良莠不齊的業者,藉機混水摸魚,使得些許國人受害,發生海外房產投資糾紛。也慶幸國內主管機關的明智處理,於去年底公布「不動產經紀業重是國外房地產仲介或代銷業務規範」,使得原本沒有仲介或代銷業資格的公司開始銷聲匿跡,心懷不軌的廠商離開市場,海外房產投資市場漸漸回歸正常。

我們益立信公司深耕海外房產投資,為響應政府正本清源的行動,連續第二年,再利用公開且公正第三方的資料及專業客觀的角度,經過整理、歸納、比較等三道流程,挑選出投資海外房產比重最高的市場,分別是美國、澳洲、紐西蘭、加拿大、英國、日本、馬來西亞、台灣、菲律賓、泰國、越南、柬埔寨等,共12個國家進行評比。這個評比,橫跨已開發國家與開發中國家,國民年所得從柬埔寨最低的1,300美金到最高的5.96萬美金。希望這個分析,能提供有意投資海外房產的國人,能先有全面性的概念,建立應有的風險意識,然後再就個人偏愛的國家、區域進行評估考慮。

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精選十個比較標準,包括:政治穩定度、基礎建設、人口增加數、失業率、平均國民所得、過去五年房價漲幅等,每項評比均為0~10分,總分為100。在12個評比國家中,目前值得投資房產的前三名依序為美國(87分)、加拿大(79分)與澳洲(76分),而我們台灣(48分)排名第八,屬於後段班。

根據十項評比,分別就這12個國家做結論如下:

美國在各分別評比項目表現均很突出,所以結果鶴立雞群,連續兩年勇奪冠軍,惟美國幅員廣闊,各地區的房價漲幅差異頗大,投資人仍須審慎評估。有興趣於美國置產者,可以參閱本人在「大咖看房市」的其他美國房地產專文。

加拿大,雖然在12個評比國家中位居第二,但須注意的是,加拿大的失業率偏高、人口成長趨緩,所以若考慮移民置產者,需要工作難找的心理準備。溫哥華,仍要觀察對外國買家課徵15%印花稅,是否對該地區房產性區降溫?!

澳洲、紐西蘭移民人口與經濟增長也是明顯趨緩,所以未來房價要像過去大幅成長的榮景機會似乎難再,但房價應仍維持在上升的軌道。還有,外國買家是否能順利取得當地銀行貸款,更是投資人須注意的優先問題。再者,考慮澳洲人口約2,470萬,而紐西蘭人口僅約460萬,就房產流動性而言,選擇置產澳洲,應是優先考慮的決策。

英國除了人口也是緩步成長,目前房價所得比超過20倍(亦即20年不吃不喝才能買屋),令人詬病外,高房價甚至引起英國人反感,也是投資人須高度警覺的。若又是考慮投資英國的學生套房,因未來處分時房產流動性較一般住宅產品更差,投資人須三思而後行。

日本,人口持續小幅減少是長期的問題,再加上人口集中在前三大城,即使東京幅員也不小,所以購置日本房產需要特別注意所投資的區位,應確認房產為都市精華區,且為人口淨流進的地區。若再能有大型重大更新計畫的加持下,投資勝率自然提高。

馬來西亞這幾年受到馬幣對美金、台幣的大幅貶值,原來在吉隆坡一間新屋從1,000萬台幣,變成800多萬就可入手。即使如此,仍要提醒投資人,馬來西亞係屬開發中國家,因為基期較低的緣故,理應人口成長與所得成長應遠高於已開發中國家(如:英、美),但去年實際成長率不及2%。經濟增長不如預期,似乎反映該國家經濟面臨某種瓶頸,更需要提高戒心。事實上,泰國、越南與柬埔寨目前都存有相同的窘境。再加上泰國曼谷、越南胡志明市、與柬埔寨這三個城市的房價所得比均超過20倍(台灣目前約15.6倍),似乎房價有過高之虞。

另外,菲律賓與越南,長期分別受到治安不佳,與政治動盪的因素,影響經濟長期發展,需要後續觀察。且平均國民所得不及4,000元美金(合台幣12萬),投資人入手的房價就不能太高,否則未來難以售出。

我們台灣,則是人口成長與國民所得成長停滯,再加上目前房價所得比仍高、租金年報酬率偏低的情況下,房價要修正落底,短期似乎仍看不見曙光。

柬埔寨,是值得憂心的地區。國民平均年所得不到2,000美金(合台幣6萬),但在台灣市場上所推建案總價多超過10萬美金(合台幣300萬),若未來要處分,無法出售給外國買家時,柬埔寨當地人要如何承接這個價格呢(超過50倍年收入)?!

2017金鐘獎排行榜。  益立信海外房產集團/提供
2017金鐘獎排行榜。 益立信海外房產集團/提供

房價所得比 泰國 失業率 房地產 房市
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