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房產完美風暴形成?

2017-06-15 10:48經濟日報 鍾仁義

根據美國知名房產網站Zillow公布,美國5月份房價中位數已達19.8萬(約為台幣598萬),已超越過去前波2007年的最高點19.66萬(約594萬),房價似乎看回不回?!到底是輕舟已過萬重山?!還是又是一個新的泡沫形成呢?

回顧發生次貸危機的經過,美國自2000年不景氣時起,布希政府用降低市場利率(從2001年的6.5%降至2004年的1%)並配合減稅措施,鼓勵民眾買房,希望利用火車頭產業的建築業來帶動經濟,使得當時不動產價格開始持續上漲多年。

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因為房價持續攀升,許多建商拼命蓋房拚現金,銀行與金融公司則開始積極提供民眾房屋貸款,不僅買方不須支付自備款,全部資金皆可從銀行貸款,且前幾年還可只付息而不用償還本金。更誇張的是,對房屋借款人不作任何信用審核,使得許多不肖的房貸放款從業人員,動歪腦筋到放款到「次級信用」的人,包括打零工、新移民和年輕單親媽媽等。

但至2006年,美國房地產市場明顯降溫,許多地區房屋價格開始大幅下跌。再加上美國聯準會不斷地調高利率(從2004年的1%升至2006年超過5%),使得貸款人的還款壓力倍增,紛紛出現大量遲繳、甚至被法拍的情形,尤其是那些原本就無穩定支付貸款能力的「次級信用」貸款人。

再加上當時「財務金融工程」盛行,許多華爾街的銀行家,開始從事技巧性地將銀行與金融機構房貸出去的貸款,打包成一整筆債券,亦即所謂的房貸證券化,讓投資人不易了解其組成成分為何,並透過信評公司給予債券信用等級,然後再賣給基金、保險公司等各類國內、國外的投資人,稱為「次級房貸債券」。當然其中有許多是風險極高、甚至即將發生違約的次級房貸債券。最後終於紙包不住火,許多信用不佳的借款人無法支付貸款與利息,導致債券現金流短缺,進而發生流動性問題,爆發史上全球性次貸金融風暴。

就現今的環境跟先前的做比較,最大的差異在於目前的貸款的標準相對嚴謹而非當時那樣寬鬆離譜,且許多美國房產現金交易的比例,以今年一月份為例,平均維持在37%的水準,遠高出金融海嘯發生前的25%。

再者,金融海嘯發生前,美國房屋是呈現大幅供過於求的窘境;而現在是處於房屋庫存量數目大幅短缺,為過去20年來最低水準的狀況(2007年房屋庫存量超過400萬戶、目前庫存量約193萬戶);建商蓋新屋的速度仍不及市場的實際需要的情形,這個問題,反映在許多熱門城市,就好比西雅圖,光是去年房價約上漲13%、租金上漲約7~8%,兩者情形大相逕庭。事實上,2017年第一季美國房屋自有率為63.6%,不僅遠低於美國房屋自有率歷史最高點2004年第二季的69.2%,且仍低於1994年第二季房價起漲點的63.8%。若以美國目前人口約3.2億來換算成家戶數,金融海嘯發生後,美國人房屋自有率戶數大減約560萬戶。在擁有房屋是實現美國夢的前提存在下,未來房屋需求仍強才是。

再回到影響房地產的重要影響因素的「利率」,金融危機發生前美國30年期貸款年利率約在6.5%左右,相較目前的3.94%,房貸借款人相對壓力輕鬆許多,且一般預期,未來兩年,房貸利率應該會維持在5%以內。

或許有人認為,美國房價這幾年的多頭,主要是因為國際買家資金瘋狂湧入所致。然而,根據Zillow最近對100位房產專業人士與經濟學家,針對國際買家對美國房產市場的影響所得到的結論:認為美國平均房價的推升與國際買家的投入關聯性似乎不大,但在高價的房產市場,則是有顯著的正面影響,尤其是在東、西兩岸的主要城市。同時,這些專家與從業人士,預估未來一年,美國平均房價將再上漲4.8%。

若分析國際買家,發現前三大買家國籍,依序為中國(占整體14%)、加拿大(占12%)與墨西哥(占8%),且國際買家購入美國房產超過50%,是以現金交易完成。

另外,根據Knight Frank國際房產公司所發布的2017年全球財富報告「The Wealthy Report」,預估2016~2026未來十年間,全世界超級富豪人數(UHNWI,定義為個人淨值超過3,000萬美金,約合台幣9.1億)將從目前的19.34萬人,增至27.57萬人,其中北美(以美國為主)約有9.6萬人居冠、亞洲約有8.8萬人居次,而中國超級富豪就達3.4萬人。歐洲則約有5.6萬人排第三。同時,若以去年全世界超級富豪人數移居的城市來看,單就美國而言,是以舊金山與西雅圖,最受超級富豪所青睞,共計約有3,000位超級富豪淨遷入住。在國際富豪買家持續移入趨勢下,這兩個城市房價應該欲小不易。

整體而言,依目前美國房貸利率只要不超過5%(先前發生金融危機時的利率)、房貸審核標準嚴謹不浮濫、經濟成長率表現不錯、失業率維持低檔、與總統川普極力推動「製造業回流美國」的大環境下,美國整體房價仍會維持在上升的軌道。再加上川普積極推動要幫銀行業解除陶德法案、鬆綁許多就金融業授信放款的限制,能讓更多的美國人更容易取得房貸,新的買方投入市場,使得美國房地產榮景更具想像空間。

以我個人而言,舊金山(包含矽谷灣區)與西雅圖除了是國際超級富豪首選外,也是華人偏愛的城市,更別提美國重要科技公司與市值前五大公司都位於這個區域,所以是我美國房產中最看好房價漲勢的地區。若再考慮美國企業持續創新能力,所帶來的新就業機會與創造科技新貴的可能性高低,紐約市、達拉斯與波士頓則因其創新公司如雨後春筍的崛起,列為我接下來看好其房價潛力的城市。

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房價 房貸 債券 房地產 金融海嘯
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鍾仁義

美國商業不動產投資師(CCIM)
美國紐約州立大學水牛城分校企管碩士(MBA)
政大法律碩士(LLM)

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