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美國房市94狂?

2017-05-10 18:17經濟日報 鍾仁義

根據Corelogic研究機構剛公布美國3月平均房價,較去年同期上漲約7%,並預估未來一年平均房價漲幅約5%。

美國房價自金融海嘯下跌後,反彈迄今已8年,優質地區的房價已超過海嘯前最高價,甚至屢創新高,讓人擔心美國房價是否有修正的疑慮?關於這點,不妨從幾個面向來分析,會發現美國房市多頭格局尚未走完。

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首先,從美國房產現金交易的比例高。今年1月份全美房產採取現金交易維持在平均37%的水準,距離金融海嘯發生前的25%,尚有一大段的距離;其中東西部、南部現金交易比率約40~50%;即使東西兩岸高房價地區,現金交易比率也有超過25%。

再者,在所有房產交易中,廉價急售(distressed sales)房產,如法拍、銀拍等銷售占比仍在下降,從2009年超過30%比率,大幅降至2017年的7~8%,可見市場預期房價仍然樂觀。

另外根據ATTOM Data Solution研究機構公布,去年一整年,全美home flip(房屋短進短出,定義為一年內買房後又賣房)交易數量,來到過去十年以來的新高,且平均一年內買房又賣房的單筆交易利潤,約為6.2萬美金(約186萬台幣)。

其中又以加州聖荷西(短進短出利潤14.6萬美金)、舊金山(短出利潤14萬美金)、洛杉磯(短進短出利潤12.7萬美金)、西雅圖(短進短出利潤10.2萬美金)等地區的「炒房」利潤最為驚人。房屋交易短線進出頻繁且又獲利頗豐,表示美國房價多頭續攻意味明顯,不然手上房產就很容易被套住而無法出脫。

在股票市場,若股票價格持續上漲,現股交易的買盤比率不低,且不僅當沖交易量頻創新高,且當沖交易利潤也同步創高時,應可視多頭市場。若依此標準,回頭檢視目前美國房市,全美平均房價仍持續上漲、房屋買賣現金交易比率超過三成五、短線買屋賣屋數量創新高與獲利不斐,是否正意味著美國房產多頭氣勢仍持續延燒。

不過,畢竟美國領土幅員廣闊,城市間也有前段、中段與後段班之分。置產投資前,應該勤做功課,並輔以專業代銷或仲介機構諮詢與提供對的建議,而不是被美麗的話術與包裝所吸引,才能避免已經選對投資的國家,但購置的房價卻沒漲的窘境發生。這就好比許多台股投資人,若不是持有台積電、大立光這類的股票,即使台股已經破萬點,心中完全無興奮喜悅的感覺,如此一般。

美國西雅圖為2017年全美最熱門城市。 益立信海外房產/提供
美國西雅圖為2017年全美最熱門城市。 益立信海外房產/提供

房價 房市 金融海嘯 台積電 大立光
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鍾仁義

美國商業不動產投資師(CCIM)
美國紐約州立大學水牛城分校企管碩士(MBA)
政大法律碩士(LLM)

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