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銀行風險新規奠基人、前Fed主席沃爾克辭世 享壽92歲 08:10

代銷業者不願告訴你的秘密

2017-05-02 18:50經濟日報 鍾仁義

最近許多房產投資人的很好奇地詢問,為什麼我們最近並不積極推出澳洲房產?是不看好澳洲房產的前景?還是有另外的想法。

對此,我認為主要是,目前澳洲對外國人置產之房屋抵押貸款控管相當嚴格。澳洲四大銀行,包括NAB(澳洲國民銀行)、CBA(澳洲聯邦銀行)、Westpac(西太平洋銀行)和ANZ(澳盛銀行)都停止對外國人在澳洲置產提供房屋抵押貸。

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過去幾年澳洲房價飛漲,許多國外買家均為投資而非自住,使得許多當地年輕人越來越買不起房子自住,引起當地居民反彈;另一個原因,據了解,是因為先前部分不肖的中國投資人,提供不實的財力證明或薪資證明取得房屋抵押貸款後,沒多久就繳不出利息,而將爛攤子丟給銀行收拾。使得這四大銀行投鼠忌器,乾脆不放貸給國外買家,根據統計,外國人投資澳洲房產,中國人占77%居於首位。

當然,有些國際級銀行在全世界各地都有分行業務,針對其VIP客戶,仍願意提供國外買家在澳洲置產的房屋抵押貸款,不過成數一般約在5成、頂多6成。以匯豐銀行HSBC為例,客戶需於貸款前六個月即為該行的卓越理財貴賓客戶(帳戶每月最低平均餘額需達等值新臺幣300萬元以上)才能申請,目前貸款利率4.5%起。

另外,有些小型銀行、私人金融公司或私募基金,看好這大量外國人置產澳洲但貸款取得困難的商機,開始提供當初買預售屋即將交屋,但向當地銀行申請房貸困能的外國買家伸出援手,不過利率從9.99%起跳。

另外有兩點值得提醒:

外國投資人若購買50平方米(約15.13坪)以下面積的公寓,更是難取得貸款,這個跟許多台灣銀行有些採「權狀坪數20坪以下」或「室內坪數12坪以下」不放貸政策,有異曲同工之妙。

此外,澳洲相對保障買方,在預售屋買賣契約書中,有特別一項會詢問買方購買此物件是否銀行貸款,買方要明確表示「需要」或是「不需要」。

「需要」指的是,買方購置本房產,是在銀行同意就本物件提供抵押貸款的前提下才算成立。白話一點,就是本買賣契約有但書,非一般正常條件交易。用法律的用語,就是這個預售屋買賣契約是附停止條件的法律行為,亦即本法律行為尚未生效,於條件成就(除非交屋前銀行同意房屋抵押貸款給買方時),此買賣行為才發生效力。相對地,若買方選擇不需要銀行貸款,就是無論如何,買方就是要履行買屋過戶的義務,除非賣方未能如期蓋完本房產。因此,站在買方的立場,自然偏好需要銀行貸款的選項。

站在賣方與代銷業者的角度,若買方勾選這個需要貸款之選項,等於這個買賣仍屬未定之數,等交屋前才知道銀行是否願意放款給買方,進而確認交易成功與否。從簽約至交屋少說1~2年,因此有少數不肖業者,為避免日久生變,隱瞞或忽略解釋本重要交易條件的真正意義,損害買家權益與可能造成日後糾紛。

當然,還有許多銀行看到建案銷售比率未超過一半以上(以不須銀行貸款的合約才納入計算),放款銀行就很可能將本開發案建築融資的金額不予撥款,將導致建商資金吃緊,甚至無法開工。

話說至此,如果以為澳洲的房價就因此大跌,那也就有些以偏概全。事實上,澳洲四大銀行相當歡迎有澳洲合法身分(永久居民與公民)的民眾來申請購屋置產貸款,不僅申請容易,且貸款金額可以高達90~95%(永久居民身分住在澳洲為95%、永久居民身分不住在澳洲為90%)。相較目前國外買家很難申請當地銀行貸款,真是天差地遠,可以看出澳洲政府希望房市維持合理正常秩序,並不歡迎短期炒作的心態。

從另外一個角度來看,目前應是真正想在澳洲中長期置產的良機。因為前幾年澳洲房價瘋狂飆升,許多外國買家一窩蜂投資預售屋,今年起陸續開始交屋。若無法順利取得當地銀行貸款,且當初預售買賣合約又不明究裡地選不需要銀行貸款的投資人,可能面臨「斷頭」的窘境。

此時,若手上有現金,或是能在台灣取得相對便宜資金的投資人,這時候可以挑選即將面臨預售屋交屋多,且買方多為國外買家的建案。因為交屋時,許多外國投資人若無法順利從澳洲銀行取得足額的抵押貸款,很可能發生違約、放棄過戶而被建商沒收頭期款(10~20%買價)、原預售的房屋被建商收回的窘境。這時,建商手上的餘屋,若要順利去化,就必須降價以求。更況且建商已經沒收許多違約買家10~20%的頭期款項,更有條件降價給新的買家。

所以,若國民這時想前往澳洲置產,最好先準備好充足的現金,或許可以用較低的市價取得新成屋。千萬不要誤信,外國人容易取得當地銀行房貸的天方夜譚,否則吃虧的還是投資人自己。

海外房市新亮點-澳洲布里斯本 益立信海外房產集團/提供
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鍾仁義

美國商業不動產投資師(CCIM)
美國紐約州立大學水牛城分校企管碩士(MBA)
政大法律碩士(LLM)

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