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電商巨人亞馬遜崛起帶給房地產的衝擊與機會

2017-04-17 16:59經濟日報 鍾仁義

最近商業相關雜誌撰寫了篇「亞馬遜-地表最強本夢比企業」,內容提到美國亞馬遜(Amazon)股票本益比約180倍,遠超過臉書的43倍、谷歌30倍,更別提及台股整體本益比不及20倍。驚人的夢幻本益比,對經營者、大股東、員工,乃至小股民而言,都是夢寐以求的完美境界。再者,亞馬遜長期高股價,自然容易孕育許多員工變成科技新貴,進而推升亞馬遜總部所在地西雅圖市的房價。

但電商巨人的崛起,將對不動產業將帶來的何種衝擊?

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本月初全美最大鞋類連鎖集團 Payless ShoeSource申請破產保護,並表示將迅速關閉約 400家營運績效不佳的店面,這是否波及該公司在全球逾 30 國、約 4,400家店面,值得長期追蹤觀察。然而從約1,000家門店的青少年服裝連鎖零售商Rue21正申請破產保護、知名零售連鎖業者Sears西爾斯、J.C. Penney潘尼百貨等在全美各地如火荼毒地縮編店面的角度來看,美國零售業似乎面臨嚴峻的寒冬。

根據美國那斯達克掛牌,專門提供商業不動產研究分析的公司CoStar Group之研究報告,預估美國今年將有8,640間店面會關門大吉,相較去年不到3,000間店面關門,甚至遠超過2008年發生金融海嘯時的6,200間,對比現今美國經濟表現不錯的狀況,這樣的情形令人吃驚。

為何會發生店面關門潮的原因?主要是電商崛起,造成消費行為與習慣的改變。電子商務的便利與隨手可及性,使得消費者去賣場(Mall)的次數明顯下降,並使得商家營收驟降,最後入不敷出,導致關門大吉。

從美國盛傳的笑話-美國人每個月上網到亞馬遜網站次數,遠高過去拜訪親戚的次數,也可看出些端倪。過去消費者購物要開車賣場,但現在透過電商亞馬遜,可以直接在家透過搜尋與下單,保證「兩天到貨」。其中,電商巨擘亞馬遜在去年美國零售電子商務總營業額即佔53%的比重

只是,若對所有賣場一味看衰,則又可能發生犯「以偏概全」的錯誤。事實上,根據Cowen research的市調,75%的美國人仍然喜歡逛實體店面。而上述大量關店的業者,多屬於經營中低檔次的零售商家;而針對金字塔高端客群的賣場,則是生意興隆,實屬天差地遠。

特別是在美國,人均零售面積是歐洲或澳洲的五倍以上,零售業者的市場定位與區隔,幾乎主宰該公司在市場上的勝負。所以電商崛起,似乎應該是對專營中低檔次的零售通路商與零售業者衝擊最大,這也難怪全球最大的零售通路沃爾瑪近年營收衰退,也發生陸續關店裁撤情形。

從上述分析可知,美國零售業寒冬吹向中低檔次的業者。所以,有意投資商業不動產的投資人,除了投資標的區位好壞之外,承租戶應該避免為經營中低檔客群的連鎖零售業者,與購入零售業賣場的商業不動產物件。再者,避開前述關店、裁員公司員工人數眾多城市的住宅房產,因為公司若營運不佳,勢必裁員精簡,失業潮容易造成當地房產價格的下跌,比如數年前汽車產業破產,拖垮底特律市房價。

回到亞洲,中國大陸與台灣的商業房地產也似應該引以為鑑?東區忠孝東路店面、大陸百貨業退租潮,都和電商產業崛起有相當程度地關聯性。

但,電商巨擘亞馬遜崛起,給房地產的機會是什麼?

亞馬遜不僅是電商巨人,亞馬遜從線上零售業(從賣書到賣生鮮外),積極布局線下零售,並提供客戶雲端服務。去年12月,亞馬遜發布革命性的「Amazon Go」未來無人實體店面概念,結合人工智慧、物聯網、大數據、實體生產與運送等,簡言之,未來便利商店將不需要人員幫你結帳,且根據當地客戶喜好之大數據資料庫,來為客戶備貨、銷售產品。

也因為亞馬遜服務與產品不斷地創新,股價從2015年1月截至迄今,股價飆升約3倍,每股最高超過900美金(約台幣27,000元),令人稱羨。隨著該公司股價飆漲,培育出許多員工成為科技新貴、百萬美金富翁(約台幣3,050萬)。

根據美國人口統計局2014年資料,光是西雅圖年紀介於22歲至34歲間的千禧世代人口中有4%、超過3,000戶的家戶年所得超過35萬美金(約台幣1,067萬元),為全美第五名最富有的城市。

而亞馬遜公司為因應新業務發展而持續不斷地擴充人員,根據亞馬遜去年第四季年報資料,目前該公司全球員工高達34.1萬人,相較2011年2Q共約5萬名員工,五年內員工數暴增6~7倍。光是在去年就新雇用11萬名員工,而在總部西雅圖市員工也已超過3萬人,且目前在西雅圖市對外招募當地新員工職缺就超過1萬個,需才孔急。

從西雅圖市政府官方數字,去年西雅圖市人口約68.68萬人,預估18年的2035年時,西雅圖市人口將達80萬人,增加約12萬人,一年平均增加7,000人。但光從亞馬遜目前擴大徵才已達一萬人之譜,若加計服務該公司員工所衍伸出之周邊產業人口,西雅圖市人口增加速度將遠超過官方預期才是。

若再去網站查詢亞馬遜徵人的敘薪條件,專業人才年薪多在10萬美金(約台幣305萬元)起跳,甚至資深經理年薪可以高達20萬美金(約台幣610萬元)。以目前西雅圖市中心(downtown)平均房價約67.6萬(約台幣2,061萬元),房價所得比約3~6倍,也就是平均3~6年所得就可以買到一間房屋,相較加州矽谷灣區住宅房產動輒100萬~200萬元美金的負擔,在薪資差距不到10%、房價差距一倍以上之情形,勢必形成美國高科技人才的「磁吸效應」。

個人認為,西雅圖房價後市不容小歔,應有直追加州矽谷房價的潛力。從投資角度來看,過去錯過買入亞馬遜股票的好時機,或未來這輩子沒有機會去亞馬遜公司上班的人。不妨換個觀念,開始注意並適時購入西雅圖市房產,有機會當亞馬遜員工的房東,享受亞馬遜公司爆發成長與西雅圖市長期房價增值的美好果實。

電商巨擘亞馬遜總部在西雅圖。 益立信海外房產/提供
電商巨擘亞馬遜總部在西雅圖。 益立信海外房產/提供

亞馬遜 房價所得比 電商 零售業 電子商務
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