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全美10大「完售」城市大揭密

2017-04-07 11:44經濟日報 鍾仁義

英文「Sold Out」,中文翻譯為「完售」。顧名思義,就是產品完全銷售一空。在房地產業,建案能「完售」不論是對建商、代銷業者或是仲介人員,都是夢寐以求的完美境界。

年初,美國知名房產搜尋網站Realtor.com有篇文章提到:「Sold Out:These 10 U.S. Cities Have the Biggest Housing Shortages」,譯為「完售:美國房屋供給短缺最嚴重的十個城市」,相當吸引我的眼球。因為美國房價自從2008年發生次貸金融危機開始,房價就像溜滑梯一般驟降。隨著美國聯準會不斷地進行貨幣寬鬆政策(俗稱QE),房價才從谷底慢慢反彈。雖然美國許多熱門地區的房價早就超過前波的高點,例如:舊金山房價超過前波高點約38%,但美國住宅市場有炙手可熱到「完售」嗎?

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該篇文章根據「成屋出售百分比」與「2016年銷售房屋總數減少百分比」兩項標準,就全美150個房產市場分析比較,列出全美「可供銷售房源吃緊」城市前十名。而前十名中,有五個是位於西部沿岸城市,包括西雅圖、波特蘭、沙加滿度、離舊金山一小時車程的聖羅莎等。

而西雅圖以其成屋出售百分比不到0.4%最低,也就是1,000間現有成屋中,僅有不到4間願意出售、2016年銷售房屋總量減少百分比13%最高的兩項數據,榮登全美「可供銷售房源吃緊」城市的第一名!這五個沿岸城市,房價被歸類於傳統西岸「強著恆強」群組。

另外,根據西雅圖時報的報導,西雅圖會發生銷售房源窘境,除了因為高科技不斷地進駐、擴充,以亞馬遜為代表,吸引大批外地居民遷入,實質需求增加之外。目前大約有65%西雅圖地區的土地使用分區,是限制只能用來蓋single-family homes(單一家庭透天厝)。

主要是因當地政府不願意讓開發商任意興建高密度的公寓住宅,影響居民生活品質。當然,西雅圖房市也受惠於加拿大溫哥華去年開始對外國買家加徵15%印花稅之影響,外國投資人轉移陣地,班師下移至西雅圖,也是導致房源供不應求的主要原因之一。這也難怪西雅圖目前的平均房價約62.4萬美金(約台幣1,900萬元)遠超過前波金融海嘯時房價的33%。

另外值得注意的是以底特律為代表的「谷底翻揚組」,這是相對西雅圖「強著恆強」群組的對照組。因為底特律房市以「成屋出售百分比僅為1%」與「2016年銷售房屋總數減少百分比為25.7%」的數字,位居全美「可供銷售房源吃緊」城市的第七名。然而,底特律都會區(metro Detroit)非底特律市(City of Detroit),目前房價平均約13.75萬美金(約台幣420萬元),仍低於歷史最高房價尚有6%的差距。這代表底特律都會區房價真的走出谷底翻揚,處於「價漲量縮」的初升段行情。

就全美「可供銷售房源吃緊」城市前十名中,令人意外的是,居然也有五個位於美國中西部的內陸城市,包括紐約州的水牛城、密西根的底特律與大急流城、印第安那州的韋恩堡、與股神巴菲特所居住的內布拉斯加州奧哈瑪等城市。

這五個內陸城市,都是受惠於「產業轉型升級」,比如從鋼鐵、家具等傳統製造業,轉型成高科技大數據資料處理中心、太空國防、醫療、精緻啤酒工廠等附加價值高的產業,故能重新吸引居民搬遷進駐。也因過去數年房價低迷,沒有建商願意建造新房,故需求大於供給,使得房價從谷底持續上揚。

雖然這五個內陸城市,去年平均房價均上漲超過10%,但若與強烈需求端產生的西雅圖產生的「供不應求」情形,明顯不同;,而內陸城市如底特律都會區,則是因供給端減少產生的「供不應求」的情形。

需求端引起的「供不應求」,房價上漲力道似乎應較為明顯。不過,「谷底翻揚組」的房價多約在10~20萬美金(約305萬元至610萬元新台幣),僅為「強著恆強」的群組房價動輒50萬美金起跳(約1,525萬元台幣)的20%~40%,房價基期相對地低,未來兩者房價漲勢,各有千秋,尚待後續分曉。

再者,美國住宅房價反彈迄今亦有數年之久,若房產投資人對美國住宅房價居高思危,不坊參考可供銷售房源短缺嚴重的城市,作為優先置產投資的地區。也可避免在這一波房市多頭修正、多殺多時,誤判情勢而未能享受「房價主升段」行情。

西雅圖為全美可供銷售房源吃緊第一名的城市 益立信海外房產集團/提供
西雅圖為全美可供銷售房源吃緊第一名的城市 益立信海外房產集團/提供

房價 房市 建商 大數據
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鍾仁義

美國商業不動產投資師(CCIM)
美國紐約州立大學水牛城分校企管碩士(MBA)
政大法律碩士(LLM)

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