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日本房價開始崩壞?

2017-03-31 11:06經濟日報 鍾仁義

根據日本最新公告地價,全日本最貴土地位於東京中央區的銀座四丁目的山野樂器銀座本店,連續11年拿下地王寶座,1平方公尺要價5,050萬日圓(約為台幣1,364萬),若換算成台坪,則一坪單價大約為台幣4,500萬,較去年漲幅約26%。又據媒體報導,日本第二大城的大阪,以最熱鬧的梅田與大阪車站邊的Granfront南館為例,1平方公尺土地要價1.400萬日圓(約為台幣108萬),大阪地王的地價僅為東京地王地價約28%。

外行看熱鬧、內行看門道。若只看到前面的消息,就以為東京最精華的地區是中央區的銀座?!其實不盡然,正確地說,銀座土地固然為日本地王,前述銀座土地是指商業用地,而非住宅用地。開店做生意在銀座就是高檔的代表,但高級住宅區就未必在中央區的銀座區域。那到底哪裡是日本/東京住宅用地最貴的地方呢?

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答案是,千代田區的六番町一丁目,位於皇居左側的住宅用地,以375萬日幣/平方米(約為台幣101.25萬/平方米),相當於一坪單價約為334.7萬台幣,成為日本住宅用地的地王,較去年上漲7.8%、前年上漲34.9%,漲幅明顯趨緩。

再以東京主要四區(千代田區、港區、中央區、與澀谷區)之住宅用地,依今年價格漲幅高低排序,則為千代田區(漲幅7.5%)、中央區(漲幅6.2%)、港區(漲幅5.2%)、與澀谷區(漲幅3.5%);而商業用地方面,若依價格漲幅高低排序,則變為中央區(漲幅9.8%)、澀谷區(漲幅8.72%)、千代田區(漲幅7.1%)、與港區(漲幅6.7%)。

若再從東京住宅用地漲幅最大的前三名來看,依序為港區南麻布四丁目4-9-6,土地每坪單價約為245萬台幣,較去年漲10.9%、港區赤坂一丁目1-14-11,土地每坪單價約為328.5萬台幣,較去年漲9.9%、港區赤坂六丁目6-19-23,土地每坪單價約為200.8萬台幣,較去年漲9.2%。

日本國土交通省MLIT公布,2017年全東京住宅用地平均價格上漲3%;東京商業用地平均價格上漲4.8%。但要注意的是,雖然日本住宅用地整體價格是上漲,但仍有43%地區的住宅用地價格是不升反降,凸顯日本地價都市化的趨勢。

土地是蓋房屋的原料,原料價格持續上漲,成品房屋的價格沒有理由下跌,且土地價格多為房價的先行指標。目前東京主要四區不論住宅或是商業用地價格逐年上漲,東京的房價自然不會寂寞。但是要小心的是,日本地價明顯都市化,甚至集中在1~2個核心城市、乃至少數核心地區,有贏者全拿的趨勢。國人若打算在日本置產,千萬要避免人口稀少與減少的區域,最好鎖定核心城市中的蛋黃區。接著依照所要購置的房產屬性-住家、店面或是辦公室,其土地價格漲跌變化情形,做進一步的評估,才容易享受房產中長期增值的效果。

房價 公告地價 蛋黃區
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鍾仁義

美國商業不動產投資師(CCIM)
美國紐約州立大學水牛城分校企管碩士(MBA)
政大法律碩士(LLM)

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