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從日本「低慾望社會」反思台灣與日本房產

2017-03-27 15:56經濟日報 鍾仁義

曾被英國《經濟學人》譽為「世界五大管理大師」的日本趨勢大師大前研一,去年9月出版《低慾望社會》一書,探討日本特有的社會現象,那就是因為日本人口高齡化、少子化,年輕世代對各種事物無欲無求,衝擊整個日本社會、經濟、與商業模式。當然,房市也免不了受到相當程度的影響。

看看日本,再想想台灣,會發覺台灣未來遇到的問題恐怕比日本還要嚴重?!

先看日本最嚴重「人口減少」問題,日本人口數目前還有1.2億,相較台灣人口僅約0.23億;日本生育率約在1.41,但台灣生育率約在1.14,日本生育率高出台灣生育率約24%。回想過去,台北市公立小學一班平均50多位學生,如今僅20多個,大約減少一半;若兩國均減少500萬人,對日本的影響僅4%,而對台灣則是22%的影響程度。

根據中華民國統計資料網,2015年台灣房屋自有率高達84.2%,其中五都的台北市82.5%、新北市84.2%、桃園市84.9%、台中市78.5%與高雄市84%。

反觀日本,房屋自有率不到5成,而且兩人以上的家戶住宅所有率,以每個世代來區分,年紀60歲以上房屋自有率最高,但也不過79.8%、50~59歲自有率71.5%、40~49歲自有率59.4%、30~39歲則驟降至37.5%。顯示日本購屋自住的需求未來成長空間相對台灣來的大。

再看移民政策,日本與台灣若開放移民,誰會吸引較多的移民人口?答案不可言喻。因此,台灣面臨生育率較低、房屋自有率偏高的雙重利空夾殺下,台灣房市需求似乎更為薄弱。

內政部營建署發布105年度第2季的房價負擔能力指標,從貸款負擔率來看,全台灣房屋貸款負擔率約37.14% (合理負擔值為30%)。但五都中,除了桃園市33.9%、台中市38.7%與高雄市33.7%,尚屬可接受範圍。

但台北市的貸款負擔率62.4%、新北市達51.8%,遠超過合理負擔值30%許多。相較之下,2013年日本東京房屋貸款負擔率約40.8%,身為首善之區的台北市,房屋貸款負擔率最多只能接受50%,也就是房屋貸款支出佔每月可支配所得的一半。在這樣的看法之下,台北市的房價仍有不小下修的壓力,至少再跌1至2成,等到房屋貸款負擔率從60%降到50%,才算合理。

從國際化來看,東京房市屬於國際市場,能吸引較多國際買盤投入;而台北房市,國際化程度較低,鮮少聽聞國際資金進駐,更何況日幣近幾年大貶,外國投資人可以用打5~7折的價格,買到3年前的房子,吸引力倍增;相較之下,近期新台幣最近走勢不貶反升,對外國買家來說,台北市房產似乎魅力不足。

我必須說,想在台北市置產的年輕人,不妨等到台北房價再修正10~15%後再進場。中南部北上求學的年輕人,不妨考慮回鄉工作,反而能提高生活品質,而不是汲汲營營地幫建商打工,為還銀行貸款壓力喘不過氣來。

最近新聞報導,國人銀行存款高達40.7兆台幣,不難發現台灣人不是沒錢,只是房價偏高,聰明內行買家都在等房價修正後,下一次景氣循環翻揚的機會。

大前研一也提到,東京都23區中,包括足立區、江戶川區、葛飾區、與大田區等,是東京人口密集但土壤液化最嚴重地區域;另外,江東區與台東區,則屬於舊市區,街道相對雜亂狹小,許多巷弄連消防車都無法進入;此外,他認為東京,尤其是都心三區-千代田區、港區與中央區,不論是上班族或是銀髮退休族,人口數有「回歸市中心」越來越快的趨勢,這些區域的房產情報,值得有意在東京置產的投資人注意。

此外,大前研一也苦口婆心向日本政府建言,希望打造日本為「亞洲富裕階級的最後棲身之所」,藉由簡化日本稅制與降低稅率,來吸引周邊中國、香港、台灣及新加坡的富豪移居日本。不僅可以解決人口衰退的問題,更能將日本經濟注入龐大資金的「活水」。相較台灣目前研議加稅的可能性,似乎與國際主流想法有點背道而馳?!

看完日本正在發生的問題與現象,是否政府也要思考台灣未來會重蹈日本覆轍,政府又該拿出什麼策略,畢竟改善人口結構需要10~20年的時間,這一點值得執政者好好思考。

益立信海外房產集團/提供
益立信海外房產集團/提供

生育率 房價 房市 經濟學人 土壤液化

鍾仁義

美國商業不動產分析師(CCIM)資格 美國紐約州立大學水牛城分校企管碩士(MBA) 政大法律碩士(LLM)
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